CUSHMAN & WAKEFIELD : LA FRANCE EN TETE DES OUVERTURES DE CENTRES COMMERCIAUX EN EUROPE DE L'OUEST D'ICI LA FIN DE 2013

LA France, en tête des ouvertures de centres commerciaux EN europe DE L'OUEST d'ici la fin de 2013

Un rapport bi-annuel du conseil en immobilier Cushman & Wakefield

2,4 millions de m² de centres commerciaux ont ouvert en Europe au 1er semestre 2012 selon la dernière étude de Cushman & Wakefield, European Shopping Centre Report. « 4,5 millions de nouveaux m² devraient s'ajouter à ce total au 2nd semestre, soit un volume de 6,9 millions de m² pour l'ensemble de 2012 en légère hausse de 6 % par rapport à l'année précédente » annonce Christian Dubois, Directeur Général de Cushman & Wakefield France. Les incertitudes du climat économique européen pourraient toutefois compromettre ce rebond. « Accentuant la frilosité des enseignes et des promoteurs, la hausse générale du chômage, le fléchissement de la consommation des ménages et des difficultés persistantes de financement pourraient conduire au report d'ouvertures de centres commerciaux » selon Christian Dubois.

La Russie, en passe de devenir le 3e plus grand marché européen

Les pays d'Europe centrale et de l'Est continuent de représenter la plus large part de l'activité de développement de nouveaux centres commerciaux en Europe avec 53 des 71 projets ouverts au 1er semestre 2012. Par ailleurs, trois pays - la Russie, la Turquie et la Pologne - concentrent à eux seuls 51 % du volume total des ouvertures enregistrées sur cette période.

Avec 725 000 nouveaux m² de centres commerciaux au 1er semestre 2012, la Russie présente de loin le volume d'ouvertures le plus important du continent. Illustrées en début d'année par l'ouverture emblématique des 169 000 m² de l'OZ mall à Krasnodar, la livraison d'autres projets géants et la croissance rapide du parc des centres commerciaux dans plusieurs métropoles de province se poursuivront dans les prochains mois. Ainsi, 2,1 millions de m² de nouveaux centres commerciaux devraient ouvrir entre le 2nd semestre 2012 et la fin de 2013, soit 20 % de l'ensemble du volume prévu en Europe sur cette période. La Russie verrait du même coup son parc total croître de 13 %, lui permettant de devenir le 3e plus grand marché européen derrière la France et le Royaume-Uni. Avec 250 000 et 235 000 m² de nouveaux centres commerciaux ouverts au 1er semestre 2012, la Turquie et la Pologne se placent en 2e et 3e positions du classement européen. Avec 1,6 millions de m² de nouveaux centres commerciaux prévus entre le 2nd semestre 2012 et la fin de 2013 - dont la moitié sont situés à Istanbul - la Turquie devance toutefois largement la Pologne (730 000 m²) en termes d'ouvertures à venir. Si toutes celles-ci devaient se réaliser, ce pays verrait son parc croître de 25%.

La France affiche le volume de projets le plus important d'Europe de l'Ouest

Les pays d'Europe de l'ouest affichent, en comparaison, des niveaux de développement bien plus faibles. Plusieurs grands projets ont toutefois été livrés au cours des six premiers mois de 2012, à l'instar des 64 000 m² de Boulevard Berlin ou des 55 000 m² de Conca d'Oro à Palerme. D'autres rythmeront la fin d'année, tels les 123 500 m² de Puerto Venecia à Saragosse, centre qui constituera à lui seul 30 % du volume total des ouvertures prévues d'ici la fin de 2013 en Espagne.

La France demeure le premier pays d'Europe occidentale en termes de projets en cours, confirmant le rythme soutenu des ouvertures après une année 2011 déjà animée (+ 57 % par rapport à 2010). « Le début de 2012 a été marqué par l'ouverture de Confluence à Lyon. Seul centre commercial régional ouvert depuis janvier, ses 52 000 m² ont représenté près de 40 % de l'ensemble des m² de centres commerciaux inaugurés en France au 1er semestre 2012. D'autres projets d'envergure verront bientôt le jour, marquant un renouvellement significatif de l'équipement commercial d'Ile-de-France. Après Le Millénaire, ouvert à Aubervilliers en 2011, les prochains mois verront ainsi l'ouverture de So Ouest à Levallois-Perret, du centre commercial de Villeneuve-la-Garenne, de Beaugrenelle à Paris ou encore d'Aéroville près de l'aéroport Roissy-Charles de Gaulle » indique Christian Dubois. La production de projets de dimension régionale s'accompagne d'une consolidation des sites commerciaux les plus établis, récemment illustrée par la restructuration de 2 500 m² dans Cap 3000 près de Nice. Cette tendance se prolongera dans les prochains mois avec l'extension d'Atlantis, en région nantaise, sur près de 10 000 m². Prisés par de nouveaux entrants cherchant des relais de croissance hors de leurs frontières (JD Sports à Villeneuve-la-Garenne, Marks & Spencer dans So Ouest) et plusieurs enseignes étrangères poursuivant leur expansion dans l'Hexagone (Hollister annoncé dans Atlantis, Desigual dans Cap 3000), ces projets contribuent à soutenir le marché français des centres commerciaux. Toutefois « la création d'équipements régionaux et la volonté de capitaliser sur la notoriété des centres les plus établis ne sont pas l'unique facteur d'évolution du parc français. Ainsi, plusieurs ouvertures récentes et à venir confirment la multiplication d'opérations d'extension ou de restructuration de galeries marchandes existantes, notamment au travers de l'ajout de nouvelles boutiques. Ces opérations, comme celles des centres Géant à Fréjus ou Auchan à Nogent-sur-Oise, illustrent l'engouement de quelques-uns des plus grands acteurs français de la distribution pour les valeurs de la proximité, segment de marché considéré comme plus résistant au fléchissement de la consommation » explique Christian Dubois.

Le marché européen de l'investissement en commerces

Les volumes investis en commerces ont totalisé près de 12 milliards d'euros au 1er semestre 2012, soit une baisse de 43 % par rapport au 1er semestre 2011 et 21 % de l'ensemble des montants investis en immobilier d'entreprise en Europe (36 % à la même période l'an passé). Le Royaume-Uni et l'Allemagne demeurent les principaux marchés européens de l'investissement en commerces, en dépit d'une forte baisse des montants engagés sur ce segment d'une année sur l'autre.

Les performances du marché français tranchent avec le net recul généralement observé en Europe. Ainsi, le dynamisme constaté au 1er semestre (1,1 milliards d'euros investis, + 19 % sur un an) ne s'est pas démenti au cours des trois derniers mois. Avec 2,1 milliards d'euros, les montants investis en commerces dans l'Hexagone à la fin du 3e trimestre 2012 sont en hausse de 17 % sur un an, soit 23 % de l'ensemble des montants investis en immobilier d'entreprise en France contre 18 % à la même période l'an passé. Cette typologie d'actifs bénéficie de la mise sur le marché d'offres de qualité par de grands investisseurs qui rationalisent leur patrimoine ou réorientent leur stratégie.

« L'engouement des investisseurs pour le commerce reflète l'appétit d'acteurs long-terme pour deux segments de marché moins ou peu exposés au ralentissement de la consommation des ménages. C'est tout d'abord le cas du commerce de proximité, dont le succès a été illustré par plusieurs acquisitions de galeries commerciales (portefeuille cédé par Mercialys à Primonial Reim) ou de boutiques de pieds d'immeubles. C'est aussi le cas des grandes artères commerçantes et des principaux marchés du luxe. Dynamisés par l'essor du tourisme et de nombreuses ouvertures de flagships, ces marchés ont été le théâtre des deux plus grandes opérations du 1er semestre 2012 : le 52-60 Champs-Elysées, acquis par le Qatar pour plus de 500 millions d'euros et qui abrite notamment le flagship de Virgin, et Faubourg One, immeuble mixte situé rue du Faubourg Saint-Honoré comprenant plusieurs enseignes de luxe comme Burberry » explique Bruno Ancelin, Responsable des Investissements Commerces chez Cushman & Wakefield. Avec 1,2 milliard d'euros investis - volume constitué à plus de 40 % par la vente de l'immeuble Virgin sur les Champs-Elysées - les rues commerçantes concentrent 57 % de l'ensemble des montants engagés en commerces. Les centres commerciaux ont à l'inverse vu leur volume décroître de 10 % d'une année sur l'autre et ne représentent plus que 34 % (43 % à la fin du 3e trimestre 2011). Cette baisse reflète le manque d'offres sur le segment des grands centres régionaux. Les investisseurs se portent dès lors en priorité sur des actifs de plus petite taille mais sécurisés, comme le montre la cession de centres existants ayant récemment fait peau neuve tel Nîmes Etoile, cédé au 3e trimestre 2012 par Klépierre à BNP Paribas Reim pour 80 millions d'euros.

Plusieurs grandes transactions pourraient gonfler les montants engagés en Europe d'ici la fin de 2012 et conforter l'attractivité de l'investissement en immobilier de commerces. « En France, les montants investis au 4e trimestre 2012 devraient en revanche se situer en-deçà des niveaux de la même période l'an passé, dont l'activité avait été portée par l'abrogation du dispositif SIIC et plusieurs cessions significatives de centres commerciaux » conclut Bruno Ancelin.

Graphe ci-joint (Source : Cushman & Wakefield) : Ouvertures de centres commerciaux prévues en Europe - 2e semestre 2012 et année 2013 (en milliers de m²)

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