Ils ont fait fortune en misant sur le coworking

Ces espaces de bureaux qu'on loue au poste de travail et au mois prolifèrent à Paris. Et les acteurs du secteur, qu'ils soient propriétaires ou non des locaux, s'enrichissent à vitesse grand V.

Le coworking a le vent en poupe à Paris. De vastes espaces de bureaux tout sauf statutaires, qu'on loue au poste de travail et au mois, y poussent comme des champignons. Rien qu'au printemps, 26.000 nouveaux mètres carrés ont vu le jour intra-muros, dans des quartiers aussi hype que Le Marais et la rue Lafayette. Le rythme s'est tellement accéléré que la capitale française est devenue la troisième ville du monde à ce titre, derrière New York et Barcelone, explique-t-on chez le conseil en immobilier d'entreprise Cushman & Wakefield. Il faut dire que ce business rapporte, et pas qu'un peu.

WeWork, le leader mondial du secteur, a atteint en sept petites années d'existence, la valorisation démentielle de 17 milliards de dollars. Autant que le géant de la distribution Carrefour, sans posséder un seul mètre carré de bureau. Le géant au modèle un peu plus haut de gamme que ses concurrents est actuellement présent dans 15 pays et plus de 50 villes.

- © Des bureaux Wework à Shanghaï, en Chine

Quant à Bureau à Partager (BAP), le leader français de la gestion de ces espaces occupés par différentes entreprises, il a atteint la rentabilité en quatre ans en tant que simple marketplace. À sa naissance en 2012, la start-up se contente de mettre en relation ceux qui ont des bureaux à louer avec ceux qui en cherchent. En se rémunérant à la commission, elle frôle le million d'euros de chiffre d'affaires en 2014, en croissance de 300% sur un an. Après une petite levée de fonds de 2 millions d'euros en 2016, elle dispose d'une trésorerie telle qu'elle loue elle-même des espaces, aujourd'hui une quinzaine à Paris.

Des locaux occupés 24h sur 24 et 7 jours sur 7

Or il faut avoir les épaules solides pour signer un bail dans l'immobilier tertiaire. On s'engage traditionnellement pour neuf ans, auprès de propriétaires qui exigent des garanties financières si robustes qu'elles excluent souvent d'office jeunes start-up et petites PME. BAP peut les fournir, et même réaliser à ses frais les travaux d'aménagement. Rue Trudaine, où Bureaux à Partager a obtenu la gestion de 7000 mètres carrés d'une ancienne école pour un an, "on a investi 500.000 euros pour transformer école désaffectée en un espace de coworking moderne, qui mixe bureaux fermés et open space", rapporte Claire Riondel, la porte-parole. La start-up a également pu développer un logiciel de gestion d'espaces de coworking, LiNK, dont les licences ajoutent encore un peu de beurre aux épinards.

- © BAP

Les méthodes de ces nouveaux intermédiaires pour rentabiliser les espaces semblent bien plus efficaces que celles de l'immobilier de bureau traditionnel. Par exemple chez Nextdoor, la toute jeune filiale de Bouygues qui doit permettre au géant de ne pas rater le coche du coworking. Dans ses locaux à la Défense, le taux d'occupation atteint les 100%, pratiquement 24h sur 24 et 7 jours sur 7, quand il tourne autour de 40% dans des immeubles franciliens classiques, seulement 5 jours par semaine et aux horaires de bureau.

Vidéo: Interview de Philippe Morel, DG de Nextdoor, en juin 2015 sur BFM Business

Avec des prix d'appels à 210 euros par mois le poste de travail chez Nextdoor ou 250 chez BAP, en plein Paris, la demande ne manque pas. Ce forfait comprend quelques services minimums: standard téléphonique, sécurité, cafétéria, assistance informatique, photocopieuse. Ensuite, chaque complément rajoute une ligne à la note. La réservation à l'heure de salle de réunion, l'organisation de repas-réunions, de soirées privées. "On a même organisé le mariage d'un de nos coworkeurs sur notre site d'Issy-les-Moulineaux", raconte Philippe Morel, le directeur général de Nextdoor. Cela va jusqu'aux cours de yoga ou de jardinage, et à la prise en charge de tout l'administratif des entreprises locataires.

- © La terrasse de Nextdoor à Issy-les-Moulineaux

"Notre business model ressemble bien plus à celui d'un hôtel, qui fournit une chambre et des services optionnels comme la demi-pension, la conciergerie, qu'à celui d'un bailleur de bureaux traditionnels", décrypte Philippe Morel. Avec à chaque fois, des commissions pour l'opérateur qui devraient rapporter toujours plus. "Cette mutation vers des services de plus en plus sophistiqués n'en est qu'à ses débuts", prédisent Hélène Fiani Mrics et Jean-Louis Guilhamat, experts en immobilier tertiaire de Cushman & Wakefield.

Autre différence: ces opérateurs optimisent au maximum les espaces qu'ils gèrent. À Issy-les-Moulineaux, dans le premier immeuble qu'a exploité Nextdoor, "nous avons travaillé sur le capacitaire pour passer de 200 à 300 postes de travail. Aucun mètre carré n'est perdu", détaille le DG. À l'arrivée, "le poste de travail a une surface de 6 ou 7 mètres carrés nets en espaces partagés, pour une moyenne nationale de 9 à 10 mètres carrés en openspace classique, et de 15 mètres carrés en bureau fermé, salles de réunion comprises", avance Cushman & Wakefield.

- © Les bureaux WeWork rue Lafayette à Paris

L'autre gagnant de cette nouvelle forme d'immobilier tertiaire, c'est le bailleur, celui qui détient l'immeuble. À plus d'un titre. En confiant son bien à un opérateur de coworking, il a la garantie de le voir occupé pour une longue durée. "Nextdoor signe des baux de minimum 9 ans, quand les entreprises, incertaines sur l'évolution de leur business et de leurs effectifs, réclament des contrats de plus en plus court aux bailleurs", souligne Philippe Morel. Le tout sans se compliquer la tâche puisque le loueur fait signer un seul contrat, et laisse Nextdoor, Wework ou BAP gérer la lourdeur administrative de la multi-occupation.

Le modèle créé aussi une valeur inédite pour les propriétaires dont les locaux ont besoin d'être réhabilités, mais dont le chantier n'est pas prêt de commencer. Ils peuvent, comme celui de l'école de la rue Trudaine, confiée à BAP, continuer d'en tirer profit en attendant. Un propriétaire doublement gagnant puisque le contrat noué avec Bureaux à Partager prévoit "une rémunération fixe, qui comprend les charges, et une partie variable en fonction du remplissage du lieu", indique sa porte-parole.

Même lorsqu'il paie les travaux pour faire de son espace un clone des openspaces colorés et ludiques de la Silicon Valley, le bailleur rentabilise. C'est ce qu'a fait le propriétaire du site d'Issy les Moulineaux, et "il a déjà revendu son actif totalement réaménagé avec une plus-value très importante", assure le patron de Nextdoor.

Reste à savoir si le client final -l'occupant du bureau- gagne, lui, à s'installer en coworking. Les opérateurs interrogés affirment que le coût pour eux est de 30 à 50% moins cher. Les experts de Cushman & Wakefield estiment pour leur part "difficile de comparer le prix au mètre carré de l'immobilier tertiaire, qui ne comprend pas les frais d'eau, d'électricité, d'internet, de sécurité etc., avec le forfait tout compris par poste de travail du coworking". BFM Business mène l'enquête. Réponse au prochain épisode.

https://twitter.com/ninagodart Nina Godart Journaliste BFM Éco