Impôts: comment profiter des allégements sur l'immobilier

Depuis le 1er janvier, les nouvelles mesures fiscales du budget 2014 sont entrées en vigueur. Pour éviter que la note soit trop salée, les experts du cabinet d'avocats Fidal vous donnent leurs conseils pour gérer votre patrimoine immobilier.

De l'aveu même de François Hollande, les impôts sont devenus trop lourds en France. Mais en attendant la remise à plat fiscale promise, l'année 2014 s'annonce rude. Depuis le 1er janvier, toute une série de mesures fiscales sont entrées en vigueur modifiant notamment le plafonnement du quotient familial, l'intégration des intérêts et dividendes dans le barème de l'impôt sur le revenu, ou encore le régime des plus-values immobilières.

Pour éviter que ces changements n'alourdissent trop la note à payer en 2014, une équipe de 7 avocats fiscalistes du cabinet Fidal, animée par Patrice Graillat, s'est mobilisée pour répondre à vos questions. Ce premier volet est consacré aux allégements fiscaux liés à l'immobilier.

Patcla: Les reformes Duflot vont beaucoup changer la donne pour les propriétaires ayant un bien en location. Est-il toujours intéressant d'investir pour louer ? Et si oui, quels sont les biens à privilégier, comme les parkings ?

Manthieta GORY (Fidal): Les réformes Duflot concernent les investissements immobiliers destinés à être donnés en location à titre d’habitation principale aux personnes dont les ressources n’excédent pas certains plafonds. Le prix au m2 des loyers est plafonné selon les zones.

A titre d’exemple, pour Paris, le prix au m2 est de 16,52 euros auquel s’applique un coefficient multiplicateur égal à 0,7 + 19/surface du logement.

L’investissement locatif en dehors des dispositifs Duflot peut donc être intéressant pour certains secteurs géographiques ou à destination de personnes dont les ressources sont plus élevées que ceux des plafonds du régime Duflot.

Pour apprécier l’opportunité fiscale d’un investissement locatif, quel que soit le type de bien donné en location (habitation, parking), il convient d’apprécier le coût fiscal que représenterait la perception d’un revenu foncier en tenant compte des paramètres suivants:

- votre taux d’imposition

- les charges susceptibles de venir en déduction (travaux de réparation et d’entretien, impôt foncier, intérêts d’emprunt, charges de propriété)

Une simulation sera nécessaire avant tout investissement.

Jlpuiseux: En vue de travaux dans ma résidence principale construite en 1927, j'ai fait deux devis, l'un de 24.340 euros pour le remplacement de deux portes et pour le remplacement d'anciennes fenêtres par de nouvelles à double vitrage, et l'autre de 5.126 euros pour des travaux en sous-toiture. Si ces travaux sont effectués en 2014, compte tenu du fait que je suis célibataire avec un revenu annuel d'environ 40.000 euros, quels seraient les montants dont je pourrais bénéficier en ce qui concerne: - le crédit d'impôt - les certificats d'économies d'énergie - la prime de soutien aux travaux d'économies d'énergie ?

Cédric DESCHAMPS (Fidal): Le dispositif de crédit d'impôt sur le revenu applicable aux dépenses supportées pour l'amélioration de la qualité environnementale du logement a été modifié par la loi de finances pour 2014.

Les dépenses éligibles doivent désormais être réalisées dans le cadre d'un bouquet de travaux pour les personnes non considérées comme de condition modeste (compte tenu de vos revenus, vous n’êtes pas une personne de condition modeste) ainsi que pour les travaux concernant des maisons individuelles.

A compter de 2014, pour bénéficier de l'avantage fiscal, le contribuable doit réaliser des dépenses relevant d'au moins deux des catégories suivantes (nous ne reprenons ici que les dépenses comparables à celles que vous envisagez) :

- acquisition de matériaux d'isolation thermique des parois vitrées. A priori, ces travaux doivent conduire à isoler au moins la moitié des parois vitrées du logement ;

- acquisition et pose de matériaux d'isolation thermique des parois opaques en vue de l'isolation des murs (ces travaux doivent conduire à isoler au moins 50 % de la surface totale des murs du logement donnant sur l'extérieur) ;

- acquisition et pose de matériaux d'isolation thermique des parois opaques en vue de l'isolation des toitures (ces travaux doivent conduire à isoler l'ensemble de la toiture) ;

Ainsi, les dépenses envisagées ne pourront ouvrir droit au crédit d’impôt que si elles sont engagées dans le cadre d’un bouquet de travaux et satisfont les conditions d’importance, ce que nous ne pouvons pas apprécier au vu des éléments d’information dont nous disposons.

Le plafond pluriannuel (apprécié sur cinq années consécutives) de dépenses de 8.000 euros ou de 16.000 euros, selon la composition du foyer, prévu au 4 de l'article 200 quater du CGI, s'appréciera sur une ou deux années, sur option des contribuables.

Le taux du crédit d’impôt est de 25 % pour les dépenses réalisées dans le cadre de bouquets de travaux.

Paris15 : J'ai une résidence secondaire à la campagne. Les changements de la fiscalité sur les plus-values me décourage de la vendre. Est-ce qu'il y a moyen qu'elle me coûte moins cher, en déduisant certaines dépenses?

Sylvie LAZIMI (Fidal): Bonjour, Certaines dépenses d'équipement réalisées dans les logements peuvent ouvrir droit à deux crédits d'impôt. Le premier concerne les dépenses favorisant la qualité environnementale des logements, le second les dépenses en faveur des personnes les plus fragiles. Ces deux crédits d’impôts sont toutefois ouverts aux seuls logements affectés à l’habitation principale. Ils ne sont donc pas applicables aux résidences secondaires

Néanmoins, dans l’hypothèse où votre résidence secondaire est considérée comme un monument historique, vous pouvez déduire les charges foncières que vous supportez sous réserve de remplir certaines conditions.

 En effet, ce régime fiscal particulier s'applique:

- aux immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'Inventaire supplémentaire ;

- aux immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier et qui ont fait l'objet d'un agrément préalable spécial accordé par le directeur des services fiscaux du département ;

- aux immeubles faisant partie du patrimoine national en raison du label délivré par la Fondation du patrimoine sur avis favorable du service départemental de l'architecture et du patrimoine.

Le régime fiscal particulier des monuments historiques est subordonné au respect des conditions suivantes :

- le propriétaire doit s'engager à conserver l'immeuble pendant une période d'au moins quinze années à compter de son acquisition, y compris lorsque celle-ci est antérieure à 2009 ;

- l'immeuble doit en principe être détenu directement par le contribuable, sauf s'il a été acquis avant le 1er janvier 2009.

- l'immeuble ne doit pas faire l'objet d'une division depuis le 1er janvier 2009 sauf si cette mise en copropriété fait l'objet d'un agrément.

Si les conditions susvisées sont respectées, vous pouvez déduire les dépenses afférentes à cette habitation dans les conditions suivantes :

- dans le cas où l'immeuble procure des recettes imposables et n'est pas occupé par vous: la totalité des charges foncières afférentes à l'immeuble peut être imputée sur les revenus fonciers.

- dans le cas où l'immeuble ne procure aucune recette imposable (immeuble ouvert gratuitement au public ou monument non ouvert à la visite) : les charges foncières afférentes à l'immeuble sont admises en déduction de votre revenu global.

- dans le cas où l'immeuble procure des recettes imposables et est occupé par vous (immeuble loué partiellement ou dont certaines pièces sont ouvertes à la visite payante) : les charges foncières se rapportant à la partie de l'immeuble dont vous vous réservez la disposition sont imputables sur le revenu global; les autres charges sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier (en cas de déficit celui-ci est imputable, sans limitation de montant, sur le revenu global).

Ainsi, hormis cette situation très particulière, vous ne pouvez rien déduire au titre des frais supportés pour votre résidence secondaire. Désolé !

DuRiedsheim: La fiscalité sur les économies d'énergie a changé. Je dois faire de gros travaux de rénovation. Si je veux bénéficier de la meilleure réduction sur ma feuille d'impôt, je dois en priorité changer de chaudière ou bien remplacer mes fenêtres ? Ou je peux cumuler les réductions ?

Johanna FLAMENT(Fidal): La fiscalité sur les économies d’énergie a effectivement changé : les conditions pour en bénéficier se sont durcies. Les dépenses réalisées par les bailleurs sont désormais exclues du dispositif et la liste des travaux éligibles s’est réduite.

Pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2014, un contribuable devra réaliser un "bouquet de travaux", c'est-à-dire des dépenses relevant d’au moins deux catégories de travaux différentes s’il veut bénéficier d’un crédit d’impôt.

Dans votre cas, vous devrez donc changer vos fenêtres (au moins 50% de vos fenêtres) et acheter la chaudière, la même année (ou sur deux années consécutives au plus) pour remplir la condition du " bouquet de travaux" et bénéficier d’un crédit d’impôt de 25%.

Une exception, toutefois. Les personnes de condition modeste peuvent bénéficier du crédit d’impôt même si elles ne réalisent qu’une seule catégorie de dépenses, sauf dans certains cas. Le taux du crédit d’impôt est alors de 15%. Les personnes de condition modeste sont celles dont le revenu fiscal de référence de 2012 ne dépasse pas 25.005 € pour des dépenses payées en 2014.

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