Estimation d'un bien immobilier: pourquoi Patrim peut vous aider

Nous avons testé cet outil d'aide à l'estimation d'un bien immobilier, lancé en 2013 par l'administration fiscale et récemment mis à jour. Le service est-il efficace? Les résultats sont-ils pertinents? Tour d'horizon.

Depuis quelques jours, les contribuables ont accès gratuitement à une version améliorée de Patrim, la base de données de l'administration fiscale qui recense toutes les ventes de biens immobiliers, avec un nombre de consultation limitées dans l'année. De quoi se faire une petite idée du prix réel d'un logement dans le quartier ou la rue où l'on souhaite acheter ou vendre.

Mais au départ son but était autre : lancé en 2013 dans la plus grande discrétion, cet outil avait pour objectif de proposer aux usagers le même outil dont se sert le fisc pour évaluer une maison ou un appartement lors d'un contrôle.

Nous avons testé ce services pour évaluer sa pertinence et sa fiabilité. Certaines zones d'ombre ont été levées après des précisions de la Direction générale des Finances publiques (DGFiP), que nous avons interrogée. Voici donc la marche à suivre pour utiliser Patrim.

> Rendez-vous sur le site des impôts

Première chose à faire pour accéder à ce service: vous connecter sur votre espace personnel en renseignant votre numéro fiscal -qui figure sur votre dernier avis d'imposition- et votre mot de passe utilisé lors du paiement en ligne de vos impôts.

Si vous avez toujours déclaré vos revenus sur papier, il vous faudra donc créer un accès. La procédure est expliquée ici. Dernière étape, obligatoire: valider les conditions générales d'utilisation et indiquer les motifs de sa visite: déclaration d'ISF ou de succession, donation, vente ou acquisition potentielle d'un bien immobilier...

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> Saisie des critères de recherche

Pour obtenir une liste des dernières transactions immobilières réalisées dans un quartier, une rue ou une ville donnée, il faut saisir un certain nombre de critères afin de filtrer les résultats de recherche (type de bien, surface, nom de la rue, ville, période). Il est possible d'effectuer une recherche sur un rayon allant de 50 mètres à 5 kilomètres représenté par un cercle rouge sur la carte de France, comme l'illustrent les captures d'écran ci-après.

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- © Patrim

À noter: le logiciel invite les utilisateurs à affiner leur recherche si le périmètre sélectionné recouvre un nombre trop important de ventes. C'est notamment le cas dans certains quartiers de Paris, où il est impossible de rechercher des transactions immobilières dans un rayon supérieur à 300 mètres (100 mètres dans le 15e, l'arrondissement le plus peuplé de la capitale).

Autre détail qui a son importance: la fourchette de la période de recherche ne peut excéder 37 mois. En clair, l'historique des ventes est limité à un peu plus de trois ans, sachant que l'on peut remonter jusqu'aux 9 dernières années (ex: 2009-2012, 2010-2013 etc.).

> Consultation de la liste des ventes

Pour tester l'outil, nous avons voulu connaître la liste des appartements de 50 m² qui ont changé de main au cours des trois dernières années, dans un rayon de 500 mètres autour de la rue d'Oradour-sur-Glane, à Issy-les-Moulineaux (Hauts-de-Seine) où siège notre société.

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Résultat des courses: onze opérations ont été recensées sur cette période. À première vue, les informations disponibles sont assez précises pour qu'elles puissent être analysées par les vendeurs et futurs acheteurs d'un bien immobilier : date de la vente, année de construction de l'immeuble, nombre de pièces, étage, surface, prix de vente et prix au mètre carré... Il est également possible de retrouver toutes ces données sur un fichier PDF plus lisible, en cliquant sur le détail de la transaction (loupe).

De quoi se faire une idée de l'état du marché actuel dans la ville ou le quartier convoité par l'utilisateur, ou même connaître le prix auquel s'est vendu l'appartement de son voisin de palier.

En revanche, la dernière transaction date de juillet 2016. Aucune vente conclue depuis? Étrange... Toutes les études notariales transmettent-elles rigoureusement leurs données une fois les actes authentiques de ventes signés?

"Le zéro défaut n'existe pas et il est toujours possible qu'il y ait quelques erreurs même si la base de données de la DGFiP en la matière est la plus exhaustive possible puisqu'elle se base sur les informations des actes notariés recensées par nos services de publicité foncière", explique la DGFiP. "Si erreurs ou infos manquantes il y a, elles manquent également dans les actes notariés".

Autre interrogation: les prix affichés sont-ils vraiment pertinents? Dans notre exemple, les onze appartements tous situés dans un rayon de 500 mètres affichent des tarifs compris entre 6230 euros et 9120 euros le mètre carré. Dans ce cas précis, cela n'est pas étonnant dans la mesure où le tarif le plus bas correspond à un bien situé dans un immeuble beaucoup moins récent (1932) que le second (2006).

Pour faire parler les chiffres, on peut par exemple effectuer une moyenne de ces onze ventes affichées sur Patrim. On obtient ainsi un prix moyen de 7337 euros/m² pour ce quartier d'Issy-les-Moulineaux. Mais attention, ce prix moyen ne reflète pas forcément la réalité du marché dans sa totalité. En effet, il faut compter en moyenne 6630 euros/m² pour acquérir un bien à Issy-les-Moulineaux, selon notre propre outil d'estimation des prix. On peut donc en déduire que ce quartier est plus cher que l'ensemble de la commune.

Prenons un autre exemple, cette fois rue de la Paix à Paris (1er et 2e arrondissements), où neuf appartements d'une surface comprise entre 40 et 60 m² ont été cédés au cours des trois dernières années. Là encore, la dernière vente remonte à septembre 2016.

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On constate en outre que les prix au m² varient sensiblement entre deux biens, qui présentent pourtant les mêmes caractéristiques (rue, année de construction, surface, nombre de pièces). Deux appartements de 60 et 58 m², vendus à environ six mois d'intervalle, au prix de respectivement 18.400 euros/m² et 7758 euros/m². Un écart qui paraît dès lors difficile à expliquer.

"Le prix d'un appartement d'une même surface dans le même quartier, la même rue ou dans le même immeuble peut varier en fonction de son étage (plus l'étage est élevé, plus le bien est cher, et inversement), de son exposition, ses prestations, son embellissement etc... Ces éléments sont donnés à titre indicatif car il n'appartient pas à la DGFiP de déterminer ni de commenter les prix du marché", a expliqué la Direction générale des Finances publiques.

De son côté, le président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), Jean François Buet, estime que Patrim présente un risque réel de mauvaise estimation. "Comment intégrer dans les méthodes de calcul les plus fines, les paramètres liés aux travaux, aux servitudes, aux incidences en plus ou en moins spécifiques à des situations ou des critères exceptionnels?", avait-il écrit sur son blog.

"La vocation de ce service est une utilisation dans le cadre d'un échange avec l'administration fiscale", tient à rappeler la DGFiP. Le recours à un expert pourrait dès lors s'avérer utile pour obtenir une estimation plus précise. En tout cas, Patrim devrait au moins aider les ménages peu calés en immobilier à positionner leur bien sur le marché.

Julien Mouret