Immobilier : bien choisir sa défiscalisation

Il existe beaucoup d'avantages fiscaux destinés aux particuliers qui veulent investir dans l'immobilier. Mais il faut trouver le bon. BFMBusiness.com vous donne ses conseils pour gérer au mieux votre argent.

Les prix de l'immobilier sont hauts et, malgré les taux immobiliers bas, de moins en moins de ménages ont en projet d'acheter. Mais il existe pourtant un véritable arsenal d'avantages fiscaux pour les propriétaires. Tout dépend de son budget et de ses objectifs.

> Loi Duflot pour les logements neufs

Entrée en vigueur le 1er janvier 2013, le dispositif Duflot remplace le dispositif Scellier. Il est ouvert jusqu'au 31 décembre 2016. Le logement neuf doit être loué vide pendant au moins neuf ans à un prix inférieur d'environ 20% au marché du secteur concerné. Le locataire ne doit pas appartenir au cercle familial du propriétaire.

Le Duflot se veut plus incitatif que le Scellier qui le précédait. Le taux de réduction d'impôt s'élève à 18% du montant de l'investissement en métropole et à 29% en outre-mer. Cette réduction d'impôt s'étalera sur 9 ans, dans la limite d'un plafond global de 300.000 euros et de 5.500 euros par mètre-carré, ce qui est plus avantageux que le Scellier classique (13% sur 9 ans) ou même intermédiaire (17% sur 12 ans et 21% sur 15 ans).

> Loi Censi-Bouvard pour les résidences de services

Ce dispositif permet à un investisseur de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu de 11% de son investissement, dans la limite de 300.000 euros. Il est accordé lors d'un investissement dans une résidence étudiante ou senior, un EPHAD (personnes âgées) ou une résidence de tourisme.

Mais attention, ce dispositif pourrait être remis en cause. Un amendement des sénateurs écologistes au projet de loi Alur de Cécile Duflot a été adopté le 23 octobre. Il prévoit d'évaluer la pertinence du Censi-Bouvard. S'il bénéficie davantage aux résidences de tourisme, il pourrait disparaitre si l'Assemblée ne rétablit pas le texte initial.

> Loueurs en meublés, professionnels ou non

Les loueurs meublés, professionnels ou non, peuvent bénéficier d'avantages fiscaux. Si le propriétaire perçoit moins de 23.000 euros par an de revenus locatifs, l'intégralité des charges foncières sera déduite. Il est également possible de coupler cette règle avec un Censi-Bouvard s'il s'agit d'une résidence de services.

Si le propriétaire perçoit plus de 23.000 euros par an, il est considéré comme loueur en meublé professionnel et il peut déduire ses charges foncières. Mais surtout, ses héritiers bénéficient de droit de succession allégés.

De plus, le propriétaire bénéfice du régime des plus-values professionnelles. Ainsi, le propriétaire est exonéré de taxation en cas de vente d'un logement si ce dernier est loué depuis au moins cinq ans et si les recettes ne dépassent pas 90.000 euros. Entre 90.000 et 126.000 euros, l'exonération est partielle.

Attention car le statut de loueur professionnel présente certaines contraintes administratives, parmi lesquelles une inscription au Registre du commerce et des sociétés. De plus, il faut s'acquitter des obligations comptables et déclaratives des entreprises.

> Rénover les logements pour les louer

Ce dispositif permet de rénover le parc locatif vétuste. La réduction peut aller jusqu'à 30.000 euros par an. Mais avant tout, les travaux de rénovation doivent avoir faire l'objet d'une autorisation de la préfecture et doivent toucher l'ensemble de l'immeuble, et pas uniquement un logement. De plus, les logements doivent être loués, ensuite pendant au moins 6 ans.

Il existe des aide de l'Agence nationale de l'habitat peut les propriétaires d'un logement ancien qui veulent le réhabiliter. Ces aides concernent les travaux lourds pour réhabiliter un logement "indigne" ou très dégradé, ou les travaux d’amélioration incluant les travaux pour la sécurité et la salubrité de l’habitat d’ampleur limitée, les travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de dépendance ou de perte d’autonomie, et les travaux d’économie d’énergie.

"Le montant des ressources considérées est la somme des revenus fiscaux de référence de l’année n-2 de toutes les personnes qui occupent le logement", précise l'arrêté du 24 mai 2013.

> Loi sur les monuments historiques pour préserver le patrimoine

Le propriétaire d'un monument historique pourra bénéficier d'un avantage fiscal qui n'est pas soumis à limitation et il n'a pas besoin de louer son bien ensuite.

Ce dispositif permet également de déduire le déficit foncier du revenu global et de bénéficier d’une exonération des frais de succession en cas de convention signée avec le ministère de la Culture. Mais les travaux doivent faire l'objet d'une autorisation.

> Loi Girardin pour l'Outre-mer

Cette loi vise le développement économique de l'Outre-mer et elle s'adresse aux propriétaires qui investissent dans un logement neuf dans les DOM TOM.

Le logement doit être loué nu pendant au moins 6 ans, en tant que résidence principale du locataire. La mise en location doit intervenir dans les 6 mois suivant l’acquisition du logement.

La réduction d’impôt est étalée sur 5 ans, comprise entre 22 et 38% du montant de l’investissement et plafonnée en 2013 à un montant de 2.373 euros par m² de surface habitable.

> Attention aux plus-values en cas de revente

L'Assemblée nationale a adopté, lundi 21 octobre, dans le cadre des discussions sur le Budget 2014, un amendement sur les plus-values immobilières.

Depuis le 1er septembre, les plus-values sont soumises à un prélèvement forfaitaire au titre de l'impôt sur le revenu de 19%, plus 15,5% de prélèvements sociaux. Elles bénéficient d'une exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention. L'abattement s'établit comme suit: 6% pour chaque année de détention après la 5ème année et jusqu'à la 21ème, et 4% pour la 22ème.

Concernant les 15,5% de prélèvement sociaux, il faut leur retrancher 1,65% de la 6ème à la 21ème année, 1,6% la 22ème année et 9% à partir de la 23ème année. Le bien est donc exonéré au bout de 30 ans. Le rapporteur général du Budget, Christian Eckert, voulait appliquer la durée d'exonération de 22 ans également aux prélèvements sociaux, mais cela a été rejeté.

En outre, un abattement exceptionnel supplémentaire de 25% s'appliquera aux cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.

Diane Lacaze