Immobilier: ce que doit changer la réforme Duflot

Le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové de Cécile Duflot est présenté ce mardi 10 septembre à l'Assemblée nationale. La ministre du Logement y prévoit notamment d'encadrer les loyers et limiter les loyers impayés.

Cécile Duflot veut "remettre le logement dans un système régulé, parce que c'est un bien de première nécessité". La ministre du Logement va défendre ce mardi 10 septembre, à l'Assemblée nationale, son projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur).

Avec ce texte, elle entend "redonner du pouvoir d'achat aux ménages sur des dépenses contraintes, en particulier le loyer". Ou encore " dégripper des situations insupportables qui sont celles des marchands de sommeil", précise-t-elle à l'AFP.

Pourtant, pour Jean-Louis Borloo, lors d'une conférence de presse à l'Assemblée ce mardi, "rien ne permet d'augmenter l'offre de logements" dans le projet de loi Duflot. "Il faut qu'il y ait entre le propriétaire et le locataire un tiers, et qu'il y ait l'obligation, quand le locataire est de mauvaise foi, de poursuivre (en justice, ndlr), sinon on va être dans une déresponsabilisation totale".

Quels sont les grandes modifications prévues dans le texte?

> Encadrement des loyers

Cécile Duflot prévoit un mécanisme d'encadrement des loyers dans 39 villes. Les Agglomérations où il existe "un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande". Ces zones, dites "tendues", sont notamment l'agglomération parisienne, Marseille, Lyon, mais aussi Ajaccio, Montpellier ou encore le bassin d'Arcachon.

Elles seront dotées d'"observatoires locaux des loyers", chargés d'établir des statistiques sur le niveau des loyers pratiqués. A partir de ces données, un plafond sera fixé chaque année par les préfets, qui ne pourra pas dépasser "20% au-dessus du loyer médian de référence". Et tous les loyers situés au-dessus de ce niveau "auront vocation à être abaissés". En région parisienne, ce mécanisme devrait entraîner la baisse de 26% des loyers, selon la ministre.

Si certains dénoncent le risque de détourner les propriétaires de l'investissement locatif, Cécile Duflot répond: " non au contraire, car ils auront, et c'est mon engagement, à la fois une stabilité en matière fiscale et une vraie visibilité sur le niveau des loyers".

> Garantie universelle de loyers

Cécile Duflot prévoit deux mesures importantes. La première est le plafonnement des frais d'agences acquittés par les locataires au moment de la signature du bail. Elle veut aussi créer un Haut conseil des professions immobilières qui aura pour mission de réguler les intermédiaires (agents immobiliers…) et les gérants de location. Il mettra également en place un code de déontologie. Ces agents "sont une des professions qui bénéficient de la plus mauvaise image, je n'y peux rien, c'est une réalité", avait déclaré la ministre sur BFM Business le 24 juin.

La seconde mesure est la mise en place d'une garantie universelle des revenus locatifs (GURL). Le but est de rassurer les propriétaires contre les loyers impayés et de limiter les cautions. Cette garantie sera financée "à parts égales" entre le propriétaire et le locataire, a précisé Cécile Duflot.

Le gouvernement a évalué cette mesure à 700 millions d'euros. Pourtant, selon les assureurs, le taux de loyers atteint 4 à 5%, cela signifie que le coût de cette garantie pourrait dépasser 1,5 milliard d'euros. Pour Cécile Duflot, " ce sont des estimations farfelues. Nous avons commandé un rapport à l'Inspection générale des finances. Une fois qu'il sera terminé, assez rapidement, je rendrai publics les éléments qui montreront la solidité du système".

> Relancer le foncier

La ministre du Logement prévoit que la densification des zones pavillonnaires soit renforcée et l'étalement urbain limité. Pour lutter contre le développement des surfaces commerciales et des friches, les porteurs de projets d'équipements commerciaux devront remettre en état les terrains. La superficie des parcs de stationnement sera limitée. Quelques indicateurs, sur les mises en chantier, montrent que les choses bougent. Nous savions que 2013 serait difficile, mais l'objectif reste 500.000 logements par an à l'horizon 2017.

Par ailleurs, Cécile Duflot confie le plan de logement de l'urbanisme à la compétence des intercommunalités alors qu'il était du ressort du maire jusqu'à présent.

> Gestion des logements

La ministre du Logement veut encadrer plus fortement l'activité des syndics. Ils n'auront plus la possibilité de recourir à un compte bancaire unique pour le syndic lui-même et la gestion financière de la copropriété.

Concernant des prestations surfacturées, le projet de loi prévoit de définir par décret des "frais de gestion courante". Ils seront rassemblés dans un forfait annuel fixe et ne pourront pas faire l'objet d'une facturation supplémentaire.

Des "frais particuliers" pourront toujours exister mais ils seront fixés par décret. Cécile Duflot prévoit de réorganiser la profession en créant une carte professionnelle et en développant la formation.

Enfin, plus de 500.000 logements seraient considérés insalubres en France. La réforme prévoit donc de sanctionner juridiquement les marchands de sommeil, mais également de leur interdire d'acheter de nouveaux biens en leur nom propre ou par l'intermédiaire d'une société. Cécile Duflot entend "donner les moyens aux collectivités d'agir". 

Diane Lacaze