La stagnation des loyers pousse les propriétaires à économiser sur l'entretien

Les loyers moyens en France sont stables sur les deux premiers mois de l'année 2017, sauf pour les petites surfaces. C'est ce que constate l’observatoire Clameur, qui met également en avant le manque d'entretien des logements mis en location sur le parc privé.

À fin février 2017, les loyers moyens se sont stabilisés en France après avoir terminé l'année 2016 sur une hausse de 1%, selon un rapport de l'observatoire Clameur publié hier. Toutefois, ils n'évoluent pas de la même manière selon le type de biens. Ainsi, sur deux mois, les 2 et 3 pièces (60% du marché) affichent un recul de 0,6% alors que les petites surfaces (21,8%) enregistrent une hausse de 1,1%. De leur côté, les 4 pièces augmentent de 0,2% et les 5 pièces et plus de 0,8%.

Mais en se penchant sur les grandes villes françaises, Clameur constate que les loyers ont majoritairement baissé. C'est le cas à Rennes, Le Havre et Nice, où ils enregistrent jusqu'à 2,3% de repli, comme l'illustre le tableau ci-dessous. À Paris, les tarifs sont en retrait de 0,3% avec un prix au mètre carré de 25,2 euros. De quoi s'interroger sur l'intérêt d'encadrer les loyers dans la capitale.

- © Clameur

La particularité du marché lillois

À Lille où le dispositif est en vigueur depuis début février seulement, les loyers ont progressé de 1,7% en deux mois (13,9 euros/m²). Une statistique qui tombe à point nommé pour la mairie, qui avait justement prétexté la hausse constante de ses loyers pour justifier la mise en place d'une telle mesure. Sauf que Clameur casse clairement cet argument. Selon l'observatoire, les prix moyens à la location n'ont progressé à Lille que de 0,2% par an depuis 2013. Une hausse annuelle deux fois plus faible que la moyenne nationale (+0,5%), et bien moindre encore comparé à l'évolution de l'inflation.

Alors comment expliquer le sursaut observé en ce début d'année? Clameur met tout simplement en cause le rapport entre l'offre et la demande. Lille est un marché de pénurie, fait valoir l'observatoire, qui met en perspective le marché locatif de Bordeaux avec celui de la capitale des Flandres, quasi-similaire en nombre d'habitants. Pourtant, les loyers bordelais sont plus faibles qu'à Lille. Pourquoi? À Bordeaux, l'offre locative se renouvelle et s'enrichit, au point qu'elle est aujourd'hui 30% supérieure à celle de Lille, assure l'association.

Manque d'entretien dans les logements

Clameur estime que le plafonnement des loyers à Lille devrait néanmoins affecter plus d'un bail sur 5, soit une perte de recettes locatives de l'ordre de 16,8%. "Les studios et 1 pièce devraient être les plus touchés par le dispositif d'encadrement (25,5% de ces logements concernés, pour une baisse de loyer de 19,6%)", estime l'association.

Cette perspective ne devrait guère satisfaire les propriétaires qui mettent leur appartement ou leur maison en location. D'ailleurs, l'étude met en lumière la dégradation de l'effort d'amélioration-entretien des logements, "au plus bas de ces 20 dernières années". Ainsi, seuls 14,1% des biens du parc locatif privé ont fait l’objet de travaux de rénovation ou d’entretien entre deux locations, contre une moyenne de 22,2% au cours des deux dernières décennies.

Dans ce contexte, les objectifs de la loi de transition énergétique risquent d'être difficiles à remplir, s'inquiète Clameur. Elle prévoit par exemple que depuis le 1er janvier 2017, la réalisation de travaux importants sur les bâtiments doit obligatoirement être accompagnée d'un renforcement de l'isolation thermique. Par ailleurs, dès 2020, un logement devra répondre à un critère minimal de performance énergétique pour être loué.

- © Clameur

Julien Mouret