Les avantages financiers de l’achat en nue-propriété

Lancé au début des années 2000, ce montage juridique offre la possibilité de bénéficier d’une décote de 40% à 50% par rapport à l’acquisition d’un bien en pleine propriété.

Pour les professionnels, le constat est lucide: les niches fiscales consacrées à l’immobilier régressent, la pierre reste un investissement lourd. De ce fait, l’achat en démembrement de propriétés offre une diversification complémentaire pour les investisseurs immobiliers.

Comment ça marche?

Concrètement, la propriété du bien immobilier est partagée en deux parties. L’épargnant achète la nue-propriété d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement. En face de lui, un investisseur institutionnel jouit de l’usufruit du bien. Durant 15 à 20 ans, le particulier ne profite pas du bien et ne perçoit aucun revenu locatif. Au bout de cette période, il récupère gratuitement l’intégralité du bien. Une fois recouvert tous les droits de la propriété, l’investisseur peut alors profiter de son bien à sa guise, l’habiter, le louer pour en tirer des revenus complémentaires ou le revendre.

Quels bénéfices?

Les spécialistes estiment que ce dispositif permet de bénéficier d’une décote de 40% à 50% par rapport à l’acquisition d’un bien en pleine propriété. Les logements proposés relèvent la plupart du temps de programmes de logements neufs ; les frais de notaires sont donc réduits (autour de 2%). Autre avantage évident, l’absence de gestion locative vous met à l’abri d’éventuels tracas. Le nu-propriétaire ne débourse rien pour les travaux d’entretien, les charges ou les travaux engagés dans le cadre de la copropriété. Enfin, si le bien est financé par un crédit immobilier, l’épargnant a la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt du prêt, sous certaines conditions.

Quelle fiscalité?

L’achat en démembrement est idéal pour éviter les chausse-trapes fiscales. En effet, le temps de l’opération, le titulaire de la nue-propriété ne paie pas d’impôts locaux et évite la ponction fiscale sur les revenus fonciers générés par l’opération. Côté ISF, un bien démembré n’est pas considéré comme intégrant le patrimoine, même si la loi a évolué depuis le 1er janvier dernier, la dette n’étant plus déductible de l’actif taxable à l’ISF.

Quel profil concerné?

Ce type d’opération s’adresse à ceux qui envisagent d’acheter un bien locatif neuf avec une décote importante. Les contribuables désireux de se constituer un patrimoine immobilier sans subir de pression fiscale supplémentaire sont concernés. Reste une inconnue: le niveau de revente du bien et le gain réalisé. Initiés au début des années 2000, les dispositifs commencent à peine à se clôturer.

BFM Business