Vacances d'été: comment sous-louer son logement en toute légalité?

Les locataires qui veulent sous-louer leur logement pendant leur absence doivent respecter un certain nombre de règles pour éviter d'avoir des ennuis avec leur propriétaire, ou pire, avec la justice.

Vous êtes locataire et vous envisagez de partir en vacances cet été pour quelques semaines, ou vous devez quitter votre logement le temps d'une mission ponctuelle? Laisser un appartement vide pour lequel il faut tout de même payer un loyer, cela fait mal au cœur. Alors pourquoi ne pas le sous-louer pendant votre absence? Cette démarche est tout à fait légale. À condition de respecter certaines règles et, bien sûr, d’en avoir envie: l’an dernier, seuls deux Français sur dix avouaient être tentés par la sous-location. Pour ceux qui seraient intéressés, voici donc ce qu'il faut savoir avant de se lancer.

> Faut-il une autorisation du bailleur?

La sous-location d’un logement vide ou meublé peut être envisagée si le contrat de bail n’interdit pas cette pratique et si le propriétaire donne préalablement son accord écrit au locataire qui en fait la demande. Le bien doit cependant constituer la résidence principale du locataire. Concrètement, ce dernier doit l'occuper au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

> Peut-on sous-louer à n'importe quel prix?

Non, le loyer fixé pour la sous-location ne peut excéder celui payé par son locataire. Ce dernier doit également transmettre au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours, comme le stipule l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989.

> Et pendant combien de temps?

La durée de la sous-location est libre (dans la limite du bail principal). Si le contrat de bail initial cesse, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur, ni d'aucun titre d'occupation, précise la loi.

> Est-il interdit de sous-louer sur Airbnb?

Non, le locataire peut sous-louer via la plateforme de location entre particuliers Airbnb, sous réserve de l'accord du propriétaire. Et à condition bien sûr que le loyer pratiqué ne dépasse pas celui payé par le locataire initial.

> Et si je sous-loue illégalement, je risque quoi?

Si le locataire sous-loue sans l'accord préalable de son propriétaire, ce dernier peut engager une procédure en résiliation du bail et demander l'expulsion ainsi que des dommages et intérêts. "Encore faut-il que le bailleur prouve qu'il a subi un préjudice", précise Romain Rossi-Landi, avocat spécialisé dans le droit de l’immobilier.

"Les juges étudient les dossiers au cas par cas, ils feront preuve d'une certaine tolérance envers les locataires qui cessent leurs pratiques immédiatement et qui sont de bonne foi", ajoute-il, rappelant une récente affaire qui avait fait parler d'elle.

Dans un jugement rendu le 6 avril 2016, des locataires qui sous-louaient depuis trois ans leur appartement sans l'accord du propriétaire et à un prix supérieur au loyer qu'ils payaient ont été condamnés à verser à ce dernier 5.000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral. "Le bailleur a réussi à prouver que ses anciens locataires se sont enrichis sur son dos", conclut Romain Rossi-Landi.

> Faut-il déclarer les loyers perçus?

Les loyers perçus par le locataire au titre de la sous-location sont considérés comme des revenus, au même titre que la location de meublés touristiques. Ils doivent donc être portés à la connaissance de l'administration fiscale. "À partir de 23.000 euros de revenus par an, un particulier louant 'à titre régulier des logements meublés pour de courtes durées à destination d’une clientèle de passage' est désormais considéré comme un loueur professionnel, rappelle Romain Rossi-Landi. Sont cependant exonérés la location d’une partie de la résidence principale si les revenus sont inférieurs à 760 euros".

> Dois-je souscrire une assurance?

En théorie, l'assurance est facultative pour les meublés, mais en pratique, elle est indispensable. Comme l'explique l'assureur Generali, un locataire qui sous-loue son appartement prend la place du propriétaire. À ce titre, il est responsable de son sous-locataire et garant des préjudices qu’il pourrait causer. Il existe une garantie "recours du sous-locataire" permettant de se prémunir de tout problème. De son côté, le sous-locataire a intérêt à souscrire une assurance multirisques habitation. Elle permet de couvrir deux choses: les risques locatifs issus d’incendies, de dégâts des eaux ou d’explosion, ainsi que les recours du voisin et des tiers si les dommages s’étendent à d’autres logements.

- Revenus < 23.000 euros par an: aucune obligation sociale mais les revenus doivent être déclarés à l’impôt sur le revenu sous le régime micro-BIC.

- Revenus compris entre 23.000 et 33.200 euros par an: inscription obligatoire au RSI (possibilité d’opter pour le régime du micro-entrepreneur) ou, sur option, au régime général des salariés, et déclaration à l’impôt sur le revenu sous le régime micro-BIC.

- Revenus > 33.200 euros par an: inscription obligatoire au RSI et déclaration des BIC à l’impôt sur le revenu, au réel.

Julien Mouret