Tout savoir sur les cessions de parts sociales de SCI

Les Sociétés Civiles Immobilières - SCI - sont des sociétés conçues pour détenir des actifs immobiliers tels que des immeubles, appartements ou maisons. Si un associé souhaite capitaliser sur ses avoirs ou se dégager de l’affaire, il peut vendre ses parts sociales. Il doit néanmoins respecter deux règles essentielles : une valorisation de sa participation selon des calculs bien précis et l’accord des autres associés.

Le transfert de parts sociales d’une SCI est très encadré par la loi. Le profil des acquéreurs ou des cédants - membres d’une même famille, investisseur étranger, etc. - ainsi que le contexte de la cession - vente, donation ou succession - peuvent modifier la nature des contraintes légales ainsi que les formalités à accomplir. Dans tous les cas, une vente doit être préparée, notamment lorsqu’il s’agit de vendre à une personne extérieure à ce type de société.

Comme dans toute cession, l’acquéreur devra investir une certaine somme afin de pouvoir s’offrir une participation dans la société. Dans le cadre d’une SCI, il est important de rappeler que le montant nécessaire à l’acquisition doit être fixé conformément à la loi et conformément aux critères établis par l’administration fiscale. En effet, le calcul du prix d’une part sociale correspond à la valeur des actifs immobiliers détenus par la société - immeubles ou appartements - à laquelle on soustrait toutes les dettes de l’entreprise. Le chiffre obtenu est divisé par le nombre total de parts dans la société afin d’obtenir le prix d’une seule part. Des coefficients réducteurs et des ajustements peuvent être appliqués selon les ententes entre le vendeur et l'acquéreur. Bien entendu, les autres associés doivent être d’accord avec la méthode de valorisation puisqu’elle impacte également la valeur de leur participation au sein de la société.

Pour conclure l’affaire, il faut respecter un certain nombre de formalités. La première chose à faire du côté du cédant est de notifier le projet aux autres sociétaires. Cette notification doit se faire par la rédaction d’une convocation faite par le représentant légal de l’entreprise et envoyée par lettre recommandée avec avis de réception. S’en suit alors une assemblée générale qui vise à recueillir cet agrément indispensable à la poursuite de la vente.

Rappelons que si les statuts de la SCI ne prévoient rien en particulier, il est nécessaire d’obtenir l’unanimité auprès des sociétaires. En cas d’acceptation, il faudra rédiger un acte en bonne et due forme sachant qu’un enregistrement doit être accompli auprès de l’administration fiscale. Cet acte peut être rédigé par un notaire ou par le vendeur lui-même et il doit être déposé au greffe du tribunal de commerce. Rappelons qu’une SCI peut disposer de statuts uniques qui peuvent ouvrir la voie à d’autres contraintes, obligations ou formalités, il faut donc lire attentivement les statuts avant d’engager toute procédure de cession.

S’agissant de l’imposition, elle dépend notamment du régime fiscal choisi par la SCI. De façon générale, le vendeur est imposable sur les plus-values tandis que l’acquéreur devra s’acquitter d’un droit d’enregistrement égal à 5% du montant du prix de cession des parts sociales.

Cet article n'a pas été rédigé par les journalistes de BFM Business

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