Gecina: Résultats 2013

Résultat récurrent net par action en hausse de +1.2%, ANR par action en progression de +1.7%

Sensible amélioration du taux d'occupation financier et de la marge locative

Résultat récurrent net part du Groupe attendu stable en 2014

Promesse de vente signée sur le centre commercial Beaugrenelle pour 700 M€ acte en mains

Regulatory News:

En 2013, Gecina (Paris:GFC) a affiché une bonne performance dans un marché des bureaux sous pression en Ile-de-France. Ainsi, le taux d'occupation « spot » du portefeuille de bureaux du Groupe ressort à 94.7% à fin 2013, contre 90.1% à fin 2012, alors que dans le même temps, le taux d'occupation du marché a baissé de 50 pb à 93%.

Cette performance résulte à la fois de la qualité du patrimoine de Gecina, de sa forte exposition au Quartier Central des Affaires (41% des loyers annualisés) qui bénéficie de fondamentaux solides, mais également d'une stratégie locative volontariste sur le Croissant Ouest. Cette politique s'est révélée positive pour Gecina, qui affiche une progression de +3.4% de ses loyers de bureaux à périmètre homogène, incluant un effet négatif des renégociations et relocations limité à -1.1%.

La croissance organique est également bien orientée sur l'ensemble des autres segments, et ressort à +3.2% pour l'ensemble du Groupe à fin 2013.

Dans un environnement 2014 incertain, Gecina reste confiante dans ses perspectives, notamment sur le segment des bureaux, le Groupe ayant anticipé une large part de ses enjeux locatifs de l'année. Ainsi, grâce à une nouvelle progression du taux d'occupation et à une indexation positive, bien qu'en ralentissement, la croissance à périmètre homogène des loyers de bureaux devrait rester positive en 2014.

Sa structure financière très solide a permis à Gecina de reprendre en 2013 une politique d'investissement active, au travers d'acquisitions d'actifs (pour 320 M€) et par le biais de son pipeline de développements (213 M€). D'autre part, après la vente du portefeuille d'hôtels en 2013, le dernier actif non stratégique reste le centre commercial de Beaugrenelle, dont la cession a été décidée courant 2013. La ré-ouverture a représenté un grand succès, la fréquentation ressortant au-delà des attentes à 3.7 millions de visiteurs à fin janvier 2014. Une promesse de vente a été signée le 20 février pour un prix acte en mains de 700 M€ représentant un rendement net de 4.6%. Le réinvestissement du produit de cette vente sera réalisé en priorité sur des actifs de bureaux parisiens présentant un potentiel de création de valeur. Parallèlement, Gecina continue à exploiter les gisements de redéveloppement de son patrimoine qui se matérialisent avec le lancement de la restructuration d'un actif dans le 8ème arrondissement de Paris et la construction de 20 000 m² pour EDF sur une réserve foncière à Lyon Gerland.

Le résultat récurrent net 2013 ressort à 313.4 M€, en hausse de +1.5% par rapport à 2012, en ligne avec la perspective révisée en octobre 2013. Le dividende qui sera proposé à l'Assemblée Générale du 23 avril 2014 s'élève à 4.6 € / action, représentant une distribution de 90% du résultat récurrent net et traduisant la confiance de la Société dans ses perspectives à moyen terme.

Le résultat récurrent net part du Groupe devrait rester stable en 2014. Cette prévision repose sur une hypothèse de réinvestissement du produit de la vente de Beaugrenelle au cours du 2ème semestre 2014.

Chiffres clés

En millions d'euros 31-déc-12 31-déc-13 Var. (%) Loyers bruts 596.1 588.9

-1.2%

(+3.2% à périmètre homogène)

Excédent Brut d'Exploitation 485.9 480.3 -1.2% Résultat récurrent net part du Groupe 308.6 311.1 +0.8% Résultat récurrent net part totale 308.6 313.4 +1.5% par action part totale (en €) 5.08 5.14 +1.2% ANR de liquidation bloc par action (EPRA) 100.5 102.2 +1.7%

Revenus locatifs en hausse de +3.2% à périmètre homogène, tendance toujours très positive sur l'immobilier de bureaux

Les revenus locatifs bruts ressortent à 588.9 M€ au 31 décembre 2013. A périmètre homogène, les loyers sont en hausse de +3.2%, soit en ligne avec la tendance constatée à fin septembre 2013 (+3.3%). Cette progression résulte notamment de l'effet positif de l'indexation (+2.3%) et de la progression du taux d'occupation (+1.0%). L'effet négatif des renégociations et relocations reste très limité sur l'évolution des loyers à périmètre homogène de l'ensemble du Groupe (-0.5%).

A périmètre courant, les loyers sont en baisse de -1.2% par rapport à 2012. Ce recul résulte essentiellement des pertes de loyers engendrées par les cessions et mises en restructurations (-70.6 M€), supérieures aux revenus cumulés provenant des investissements et livraisons de projets (+47.9 M€) et de la croissance à périmètre homogène (+15.5 M€).

Les revenus locatifs de bureaux (hors Beaugrenelle) sont en hausse de +3.4% à périmètre homogène, soit un rythme de croissance encore en accélération par rapport à la variation enregistrée à fin septembre 2013 (+3.1%). La variation à périmètre homogène a bénéficié d'un impact favorable de l'indexation (+2.5%) ainsi que d'une progression du taux d'occupation des immeubles à périmètre homogène (+1.7%). Ces effets positifs ont compensé l'effet des relocations et renégociations qui ressort à -1.1% à fin 2013, quasiment inchangé par rapport au niveau constaté à fin septembre 2013 (-1.0%).

A périmètre courant, les loyers de bureaux (hors Beaugrenelle) sont en hausse de +4.6%, au travers notamment des loyers provenant des immeubles récemment livrés ou acquis tels que la Tour Mirabeau, Marbeuf, Park Azur, Magistère et Newside. A fin 2013, Gecina aura loué près de 158 000 m² de bureaux, prenant en compte les nouvelles locations, les relocations, renégociations et renouvellements, représentant environ 50 M€ de loyers économiques annualisés.

Les loyers du résidentiel traditionnel progressent de +3.0% à périmètre homogène grâce à l'effet positif de l'indexation (+1.5%), mais également à l'impact des relocations qui s'inscrit en progression de +1.3% soit un niveau proche de celui enregistré en 2012 (+1.4%). Ainsi, le différentiel de loyers

entrants / sortants s'est établi à +5.2% sur la base d'un taux de rotation des locataires en accélération à 15.0% (13.7% en 2012).

Les revenus locatifs de santé progressent de +2.8% à périmètre homogène grâce à l'indexation (+3.1%) et aux loyers additionnels engendrés par des travaux (+1.3%), compensant le recul de 1.3% provoqué par les renégociations de baux au 3ème trimestre 2012 sur des actifs loués à Générale de Santé. A périmètre courant, les loyers sont en hausse de +2.3%, l'effet en année pleine des loyers issus de l'acquisition de 6 maisons de retraite médicalisées en avril 2012 et de la livraison de l'Hôpital Privé d'Annemasse en octobre 2012 compensant l'effet de la cession de 4 actifs de court séjour réalisée au 4ème trimestre 2012 et au 1er trimestre 2013.

Enfin, Gecina a comptabilisé des loyers sur le projet de centre commercial de Beaugrenelle à partir de la livraison des coques de boutiques aux enseignes, soit 18.8 M€ à fin 2013. Les loyers bruts IFRS en année pleine ressortiraient à près de 31 M€ en 2014. Sur la base de loyers nets normalisés de 32 M€, la promesse de vente signée le20 février 2014 sur un prix de 700 M€ acte en mains engendre un rendement net de 4.6%.

En millions d'euros 31-déc-12 31-déc-13 Variation (%) Périm. courant Périm. homogène Total Groupe 596.1 588.9 -1.2% +3.2% Bureaux (hors Beaugrenelle) 329.9 345.0 +4.6% +3.4% Beaugrenelle 2.2 18.8 na na Résidentiel traditionnel 150.4 131.5 -12.5% +3.0% Résidences étudiants 9.0 9.3 +3.4% +3.0% Santé 72.3 74.0 +2.3% +2.8% Logistique 12.6 0.7 na na Hôtels 19.8 9.6 -51.3% na

Le taux d'occupation financier (TOF) moyen en 2013 s'établit à 95.5%, en nette amélioration par rapport au niveau constaté en 2012 (93.4%) et à fin septembre 2013 (95.2%).

Cette amélioration au 4ème trimestre 2013 provient d'une progression très sensible du taux d'occupation moyen sur l'immobilier de bureaux, qui progresse de 50 pb à 93.6% à fin 2013, au travers de l'effet prorata temporis des baux signés sur les immeubles Horizons, Newside et Portes de la Défense. Cette tendance positive sur le taux d'occupation se poursuivra en 2014 : le taux d'occupation financier « spot » constaté à fin décembre 2013 sur le portefeuille bureaux ressort à 94.7%, supérieur de 110 pb au taux moyen 2013, notamment grâce à l'effet des locations de l'immeuble Newside à

La Garenne-Colombes ayant pris effet en juillet 2013, de 13 000 m² dans l'immeuble Velum à Lyon à partir de janvier 2014, de 6 730 m² dans l'immeuble Docks en Seine à Saint-Ouen à compter du

1er juin 2014, ainsi que de la finalisation de la commercialisation des Portes de la Défense réalisée en 2013.

Gecina table sur une croissance à périmètre homogène de ses loyers de bureaux toujours positive en 2014. En effet, la poursuite de l'amélioration du taux d'occupation devrait engendrer un effet positif d'environ +1%, ce qui, cumulé avec une indexation toujours positive bien qu'en ralentissement (soit environ +1% estimé), devrait plus que compenser l'effet encore négatif provenant des renégociations et relocations (-1.5% attendus).

Le taux d'occupation du résidentiel traditionnel reste à un niveau structurellement élevé de 98.1%. Enfin, le taux d'occupation reste stable à 100% sur l'immobilier de santé.

TOF moyen 31-déc-12 30-sept-13 31-déc-13 Pôle Economique 90.8% 93.4% 93.8% Bureaux * 90.9% 93.1% 93.6% Logistique 82.0% na na Hôtels 100.0% na na Pôle Démographique 98.3% 98.6% 98.7% Résidentiel traditionnel 97.7% 98.1% 98.1% Résidences étudiants 94.3% 93.7% 94.9% Santé 100.0% 100.0% 100.0% Total Groupe 93.4% 95.2% 95.5%

*hors Beaugrenelle

Résultat récurrent net en hausse de +1.5% en 2013, en ligne avec la prévision révisée en octobre 2013, stabilité du résultat récurrent net part du Groupe attendue en 2014

La marge locative ressort à 91.4% à fin 2013, en hausse de 60 pb par rapport au 31 décembre 2012, sous les effets cumulés du changement de mix (cession de l'activité logistique, accroissement du poids des actifs de santé dont la marge est proche de 100%).

Groupe Bureaux Beaugrenelle Résidentiel Logistique Santé Hôtels Marge locative au 31.12.2012 90.8% 93.3% na 82.0% 83.7% 98.8% 98.9% Marge locative au 31.12.2013 91.4% 93.0% 93.8% 81.8% na 99.1% na

Les frais de structure sont en légère progression (+1.4%) sur l'exercice.

Les frais financiers nets reculent de -7.1% sur un an à 162.7 M€, essentiellement au travers d'une baisse du volume de la dette moyenne d'environ 600 M€ sur la période. Le coût moyen de la dette tirée s'élève à 3.5% en 2013, contre 3.7% en 2012. Le coût moyen de la dette total ressort à 4.0%, stable par rapport à 2012.

Les impôts récurrents intègrent le paiement de la taxe de 3% sur les dividendes distribués au-delà de l'obligation SIIC, soit 2.4 M€.

Le résultat récurrent net ressort à 313.4 M€, en hausse de +1.5% par rapport à 2012, soit en ligne avec la prévision révisée d'octobre 2013 qui anticipait une légère progression de cet indicateur. Le résultat récurrent net par action s'élève à 5.14 € / action en 2013 contre 5.08 € / action en 2012, en progression de +1.2%.

Gecina constate en 2013 une part de 2.3 M€ d'intérêts minoritaires, engendrés par l'entrée en exploitation du centre commercial de Beaugrenelle, dans lequel le Groupe détient 75%.

Gecina table sur une stabilité de son résultat récurrent net part du Groupe en 2014. Les effets de périmètre devraient être significatifs sur l'exercice. Aussi, Gecina souligne que cette prévision repose sur une hypothèse de réinvestissement du produit de la cession du centre commercial de Beaugrenelle au cours du 2ème semestre 2014.

En millions d'euros 31-déc-12 31-déc-13 Var. (%) Revenus locatifs bruts 596.1 588.9 -1.2% Charges sur immeubles (142.4) (140.0) -1.6% Charges refacturées 87.2 89.5 +2.6% Revenus locatifs nets 541.0 538.4 -0.5% Services et autres produits (net) 9.6 7.6 -21.6% Frais de structure (64.7) (65.7) +1.4% Excédent brut d'exploitation 485.9 480.3 -1.2% Frais financiers nets (175.1) (162.7) -7.1% Résultat récurrent brut 310.9 317.6 +2.2% Minoritaires récurrents (0.1) (2.3) na Impôts récurrents (2.2) (4.2) +89.7% Résultat récurrent net part du Groupe 308.6 311.1 +0.8% Résultat récurrent net part totale 308.6 313.4 +1.5%

Une structure financière encore optimisée permettant de poursuivre une stratégie de croissance externe

Gecina a poursuivi ses efforts d'optimisation de son passif au travers de trois leviers : amélioration de la flexibilité de la structure financière, consolidation des ratios financiers et allongement de la maturité des financements. Dans ce cadre, Standard & Poor's a relevé sa perspective sur la notation de Gecina de

BBB / perspective stable à BBB / perspective positive en décembre 2013, saluant ainsi à nouveau la profonde restructuration financière menée avec succès entre 2010 et 2012, ainsi que les progrès supplémentaires réalisés en 2013.

La dette nette à fin 2013 s'élève à 4 246 M€, se traduisant par un ratio d'endettement de 38.7%, conforme à l'objectif d'un ratio maximum de 40% que s'était fixé le Groupe et en baisse par rapport à fin 2012 (39.7%).

En 2013, le Groupe a levé 962 M€ de nouveaux financements d'une durée moyenne de 7.2 années au travers d'une émission obligataire de 300 M€ et de lignes de crédits bancaires pour 662 M€. Parallèlement, 295 M€ de crédits hypothécaires, dont les maturités résiduelles apparaissaient courtes ou dont le coût était supérieur à celui d'autres types de financement, ont été remboursés par anticipation. Dès lors, à fin 2013, la dette de Gecina provient à 55% du marché (obligations et obligations convertibles) contre 45% à fin 2012 et 26% à fin 2010.

Les refinancements ont permis d'allonger la maturité moyenne des financements utilisés de 4.7 ans à fin 2012 à 4.9 ans à fin 2013. De plus, Gecina dispose de 2.2 Md€ de lignes disponibles à fin 2013, ce qui permet de couvrir l'ensemble des maturités de crédit de 2014 et 2015.

Le coût moyen de la dette tirée ressort en baisse à 3.5% en 2013 contre 3.7% en 2012. Le coût moyen de la dette incluant les lignes non tirées est resté stable à 4.0% sur l'année. Gecina table sur une légère baisse du coût moyen de sa dette en 2014.

Ratios Covenant 31-déc-13 Dette financière nette/Valeur bloc (1) < 55% 38.7% EBE hors cessions/Frais financiers nets > 2.0x 3.0x Dette gagée/Valeur bloc < 25% 11.7% Valeur patrimoine (bloc) en M€ > 6 000 - 8 000 10 819

(1) Dette financière nette / valeur bloc droits inclus : 36.7%

Sur la base de la promesse de vente, la cession du centre commercial de Beaugrenelle engendrerait une baisse de 370 points du ratio d'endettement, soit un LTV d'environ 35% sur la base du ratio publié à fin 2013. Gecina dispose ainsi d'une capacité d'investissement de près de 1 Md€ en 2014, tout en respectant la limite interne du ratio d'endettement à 40%.

Succès de la politique d'arbitrages et rebond des investissements à 580 M€

Gecina a réalisé 128 M€ de ventes au 4ème trimestre, portant le montant total des cessions réalisées en 2013 à 846 M€, en ligne avec l'objectif annuel de 850 M€. Des arbitrages sont intervenus à travers l'ensemble du Groupe. Ainsi, 280 M€ proviennent de la cession de l'ensemble du portefeuille d'hôtels, 260 M€ ont porté sur des immeubles de bureaux non stratégiques, 244 M€ ont concerné des actifs résidentiels (dont 33% de ventes en bloc et 67% à l'unité) et 62 M€ ont été réalisés au travers de la politique de rotation du portefeuille d'immobilier de santé.

Le taux de rendement de sortie net relatif à ces ventes ressort à 5.1%. La prime moyenne sur les actifs vendus atteint +8.8% par rapport aux valorisations à fin 2012, dont +34% sur les actifs résidentiels cédés par lots.

Par ailleurs, en plus de Beaugrenelle, 29 M€ d'actifs sont actuellement sous promesse de vente, dont

22 M€ d'actifs résidentiels.

Parallèlement, les investissements se sont élevés à 580 M€ en 2013, dont 213 M€ au titre du pipeline de développements (dont 97 M€ sur le centre commercial de Beaugrenelle), 320 M€ dans les acquisitions (dont essentiellement la Tour Mirabeau et un actif rue Marbeuf respectivement dans les 15ème et

8ème arrondissements de Paris). Les capex ont représenté 47 M€ (dont des travaux engendrant des surloyers) soit 0.4% de la valeur totale du patrimoine, témoignant des efforts constants du Groupe pour optimiser la qualité de son portefeuille.

A fin décembre 2013, il reste 371 M€ à investir au titre du pipeline de développements engagé, dont 183 M€ en 2014, 116 M€ en 2015 et le solde en 2016. Les projets en cours devraient engendrer 31 M€ de loyers faciaux annualisés nets.

Les frais financiers capitalisés au titre des investissements s'élèvent à 13.6 M€ en 2013.

Valorisation du patrimoine stable à périmètre homogène, ANR en hausse de +1.7% sur l'année et de +2.3% sur le 2ème semestre 2013

La valeur du patrimoine (bloc) ressort à 10 781 M€, et affiche une baisse de -2.1% à périmètre courant et reste stable (-0.1%) à périmètre homogène par rapport au 31 décembre 2012.

A périmètre homogène, le léger tassement des valorisations du patrimoine de bureaux (-0.3%) et de santé (-0.3%) est compensé par la progression des valeurs de l'immobilier résidentiel (+0.3%).

La baisse de valeur du patrimoine à périmètre courant résulte principalement des cessions d'actifs intervenues sur l'exercice (777 M€), qui n'ont été que partiellement compensées par l'augmentation de valeur des actifs livrés ou acquis en 2013 (+502 M€), l'accroissement de valeur des actifs en développement (+55 M€).

L'ANR dilué triple net format EPRA (bloc) ressort à 102.2 € par action, soit une hausse de +1.7% par rapport à fin 2012. Cette variation de 1.7 € résulte des impacts suivants :

• versement du dividende : -4.4 €
• impact du résultat récurrent : +5.1 €
• variation de valeur des actifs : +0.1 €
• variation de valeur des instruments financiers : +1.5 €
• autres éléments : -0.6 €

Sur le 2ème semestre 2013, l'ANR (bloc) par action a progressé de +2.3%, soit une variation de 2.3 € par action.

L'ANR dilué en valeur lots ressort à 111.05 € / action au 31 décembre 2013 contre 110.4 € / action au 31 décembre 2012.

31-déc-12 30-juin-13 31-déc-13 Montant/Nbre d'actions €/action Montant/Nbre d'actions €/action Montant/Nbre d'actions €/action Nombre d'actions totalement dilué hors autocontrôle 61 049 425 61 588 663 61 658 902 Capitaux propres IFRS 6 182 6 112 6 246 + Effet de l'exercice des stock options 15 48 48 ANR dilué 6 197 6 159 6 293 + Mise en Juste Valeur des immeubles, si l'option du coût amorti a été retenue 35 36 37 + Mise en Juste Valeur des immeubles en stock 2 1 - Juste Valeur des instruments financiers 211 152 140 - Complément de prix Beaugrenelle (1) (6) (7) - Impôts différés relatifs à la mise en Juste Valeur des immeubles et des instruments financiers (3) (9) (2) = ANR EPRA dilué 6 436 105.4 € 6 332 102.8 € 6 468 104.9 € + Juste Valeur des instruments financiers (211) (152) (140) + Juste Valeur des dettes (91) (38) (31) + Impôts différés sur la réévaluation des actifs à la Juste Valeur 3 9 2 = ANR triple net EPRA dilué 6 137 100.5 € 6 151 99.9 € 6 299 102.2 € ANR triple net – valeur lots 6 742 110.4 € 6 716 109.1 € 6 848 111.1 €

(1)Le complément de prix de Beaugrenelle, dorénavant intégralement comptabilisé dans les capitaux propres n'est plus, à fin 2013, un retraitement spécifique de l'ANR.

Gecina, un acteur de référence de l'immobilier

Gecina détient, gère et développe un patrimoine immobilier de 10.8 milliards d'euros au 31 décembre 2013 situé à 90% en Ile-de-France. La foncière oriente son activité autour d'un pôle Economique constitué notamment du premier patrimoine de bureaux de France et d'un pôle Démographique d'actifs résidentiels, de résidences étudiants et d'établissements de santé. Gecina a inscrit l'innovation durable au cœur de sa stratégie pour créer de la valeur, anticiper les attentes de ses clients et investir en respectant l'environnement grâce à l'implication et l'expertise de ses collaborateurs.

Gecina est une Société d'Investissement Immobilier Cotée (SIIC) sur Euronext Paris et a intégré les indices FTSE4Good, DJSI Europe et World, Stoxx Global ESG Leaders et Euronext Vigeo France 20. Pour concrétiser ses engagements citoyens, Gecina a créé une fondation d'entreprise dédiée à la protection de l'environnement et au soutien de toutes les formes de handicap.

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CONTACTS

Communication financière Relations presse

Elizabeth Blaise Armelle Miclo

Tél : + 33 (0)1 40 40 52 22 Tél : [phone]

Virginie Sterling

Tél : + 33 (0)1 40 40 62 48

Gecina – Résultats annuels 2013 - Paris, le 21 février 2014

Résultats 2013

ANNEXE

ETATS FINANCIERS

COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ

Le Conseil d'administration de Gecina, réuni sous la présidence de Bernard Michel le 20 février 2014, a arrêté les comptes au 31 décembre 2013. Les procédures d'audit sur ces comptes ont été effectuées et les rapports de certification ont été émis après vérification des informations contenues dans le rapport annuel, incluses dans le document de référence.

Hors application de la norme IFRS 5 en 2012

En millions d'euros 2012 2013 Var. (%) Revenus locatifs bruts 596.1 588.9 -1.2% Charges sur immeubles (142.4) (140.0) -1.6% Charges refacturées 87.2 89.5 +2.6% Revenus locatifs nets 541.0 538.4 -0.5% Services et autres produits nets 9.6 7.6 -21.6% Frais de structure (64.7) (65.7) +1.4% Excédent brut d'exploitation 485.9 480.3 -1.2% Résultat de cession d'actifs (4.2) 46.2 na Variation de valeur des immeubles 69.5 (44.2) -163.6% Amortissements (5.2) (5.4) +5.5% Dépréciations et provisions nettes 0.3 (5.5) na Résultat opérationnel 546.4 471.3 -13.7% Frais financiers nets (175.1) (162.7) -7.1% Amortissements et dépréciations à caractère financier (0.2) (0.6) na Variation de valeur des instruments financiers et des dettes (155.6) 28.1 na Résultat net des sociétés mises en équivalence 1.6 0.3 -82.4% Résultat avant impôts 217.2 336.4 +54.9% Impôts courants (2.2) (4.2) +89.7% Impôts non courants 0.2 1.7 na Exit tax (1.2) (3.8) na Impôts différés 4.5 (2.4) na Intérêts minoritaires non récurrents 7.2 (11.4) na Intérêts minoritaires récurrents (0.1) (2.3) na Résultat net consolidé (part du Groupe) 225.5 314.0 +39.3% Résultat récurrent brut - part totale 310.9 317.6 +2.2% Résultat récurrent net - part totale 308.6 313.4 +1.5% Résultat récurrent brut - part du Groupe 310.8 315.4 +1.5% Résultat récurrent net - part du Groupe 308.6 311.1 +0.8% Nombre moyen d'actions sur la période 60 739 297 60 991 382 +0.4% Résultat récurrent brut par action non dilué 5.12 5.21 +1.8% Résultat récurrent net par action non dilué 5.08 5.14 +1.2%

BILAN CONSOLIDÉ

ACTIF 31-déc-13 31-déc-12 PASSIF 31-déc-13 31-déc-12 En millions d'euros En millions d'euros Actifs non courants 10 588.0 10 600.7 Capitaux propres 6 245.5 6 182.2 Immeubles de placement 10 337.6 9 865.4 Capital 471.5 470.8 Immeubles en restructuration 151.8 638.0 Primes 1 877.4 1 886.4 Immeubles d'exploitation 64.0 65.5 Réserves consolidées 3 582.5 3 599.5 Autres immobilisations corporelles 4.2 3.8 Résultat net consolidé 314.0 225.5 Immobilisations incorporelles 3.4 5.1 Capitaux propres attribuables aux propriétaires de la société mère 6 245.5 6 182.2 Immobilisations financières 12.0 12.5 Participations ne donnant pas le contrôle 0.0 0.0 Participation dans les sociétés mises en équivalence 3.7 5.3 Instruments financiers non courants 10.8 5.1 Passifs non courants 3 274.8 3 934.5 Actifs d'impôts différés 0.4 0.0 Dettes financières non courantes 3 089.8 3 667.8 Instruments financiers non courants 150.6 216.1 Actifs courants 411.5 580.7 Passifs d'impôts différés 5.5 3.1 Immeubles en ventes 219.9 428.4 Provisions non courantes 28.9 44.8 Stocks 7.4 7.2 Dettes fiscales et sociales non courantes 0.0 2.7 Clients et comptes rattachés 89.1 68.1 Autres créances 55.9 48.7 Passifs courants 1 479.1 1 070.7 Charges constatées d'avance 27.0 27.0 Dettes financières courantes 1 168.3 763.5 Instruments financiers courants 0.0 0.0 Instruments financiers courants 0.0 0.0 Trésorerie et équivalents de trésorerie 12.3 1.2 Dépôts de garantie 65.1 58.8 Fournisseurs et comptes rattachés 155.9 154.5 Actifs classés comme détenus en vue de la vente 0.0 6.7 Dettes fiscales et sociales courantes 45.9 53.6 Autres dettes courantes 43.9 40.3 Passifs classés comme détenus en vue de la vente 0.0 0.7 TOTAL ACTIF 10 999.5 11 188.1 TOTAL PASSIF 10 999.5 11 188.1

2- FACTEURS DE VARIATION DES LOYERS A PÉRIMÈTRE HOMOGÈNE EN 2013 VS 2012

Bureaux (59% des loyers du Groupe hors Beaugrenelle)

Variation périmètre homogène Indices Renégociations & renouvellements Vacance Autres +3.4% +2.5% -1.1% +1.7% +0.3%

Résidentiel (24% des loyers du Groupe)

Variation périmètre homogène Indices Renégociations & renouvellements Capex avec surloyers Vacance Autres +3.0% +1.4% +1.4% 0.0% -0.2% +0.4%

Santé (13% des loyers du Groupe)

Variation périmètre homogène Indices Capex avec surloyers Renégociations & renouvellements Autres +2.8% +3.1% +1.3% -1.3% -0.2%

3- RISQUES LOCATIFS

Les locataires de Gecina sont issus de secteurs d'activité très diversifiés répondant à des facteurs macro-économiques divers. Les services, qui pèsent pour 36% des loyers de bureaux, sont eux-mêmes répartis entre plusieurs secteurs.

Répartition sectorielle des locataires (bureaux – sur la base des loyers annualisés) :

2013 Assurances 2% Immobilier 3% Communication - télévision 3% Informatique & technologies 4% Banques & finance 5% Secteur public 7% Industrie 8% Télécoms 8% Autres 10% Luxe - commerce 15% Services 36%

Les 20 premiers locataires de Gecina représentent 35% des loyers annualisés du Groupe, aucun d'entre eux ne représentant plus de 10% du total (5.7% pour Générale de Santé, premier locataire du Groupe).

Volume des loyers par échéances triennales des baux :

En millions d'euros 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 > 2021 Bureaux 39 87 77 40 21 28 15 44 Santé 0 0 2 0 10 7 10 43 Total 39 87 79 40 31 35 25 87

Volume des loyers par échéances de fin de contrat des baux :

En millions d'euros 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 > 2021 Bureaux 22 22 39 36 63 42 27 99 Santé 0 0 2 0 10 7 10 43 Total 22 22 41 36 73 49 37 142

4- FINANCEMENT

4.1 Structure de l'endettement

La dette financière brute de Gecina s'élève à 4 258 M€ au 31.12.2013 contre 4 431 M€ à fin 2012, soit une baisse de 173 M€ ; la dette financière nette ressort à 4 246 M€ à fin 2013, soit une baisse de 183 M€, en lien principalement avec les cessions nettes des investissements de l'année.

Les principales caractéristiques de la dette sont :

En million d'euros 31.12.2012 31.12.2013 Dette financière brute 4 431 4 258 Dette financière nette 4 429 4 246 Dette nominale brute 4 333 4 143 Lignes de crédits non utilisées 2 050 2 195 Maturité moyenne de la dette (en années, retraitée des lignes de crédit disponibles) 4.7 4.9 LTV 39.7% 38.7% LTV (droits inclus) 37.8% 36.7% ICR 2.8x 3.0x Dette gagée/Patrimoine 15.0% 11.7%

Répartition de la dette :

31.12.2013 Obligations et obligations convertibles 55% Crédits bancaires corporate 2% Crédits hypothécaires 26% Billets de trésorerie 13% Crédit-bail 4%

4.2 Echéancier de la dette

Le tableau ci-dessous présente l'échéancier des financements de Gecina au 31.12.2013 dont 2 195 M€ de lignes de crédit non utilisées :

En millions d'euros 2014 2015 2016 2017 2018 2019 + Maturités 646 671 1 269 671 562 1 989

L'ensemble des maturités de crédit des deux prochaines années sont couvertes par les lignes de crédit non utilisées au 31.12.2013. Par ailleurs, 78% de la dette a une maturité supérieure à 3 ans et près de la moitié de la dette a une maturité supérieure à 5 ans.

4.3 Covenants bancaires

La situation financière de Gecina au 31 décembre 2013 satisfait les différentes limites susceptibles d'affecter les conditions de rémunération ou les clauses d'exigibilité anticipées, prévues dans les conventions de crédits.

Le tableau ci-dessous traduit l'état des principaux ratios financiers prévus dans les contrats :

Norme

de référence

Situation au 31/12/2013 LTV (dette financière nette / valeur réévaluée du patrimoine bloc) Maximum 55% 38.7% ICR (excédent brut d'exploitation hors cessions / frais financiers nets) Minimum 2.0x 3.0x Encours de la dette gagée/valeur du patrimoine (bloc) Maximum 25% (1) 11.7% Valeur du patrimoine réévalué (bloc), en millions d'euros Minimum 6 000 / 8 000 10 819

(1) En 2013, le Groupe a renégocié le covenant bancaire relatif au ratio de dette gagée par rapport à la valeur totale du patrimoine (en valeur bloc). Ce covenant a été revu de 20% à 25%, engendrant une protection accrue pour Gecina.

4- VALORISATION DU PATRIMOINE

Evolution de la valeur du patrimoine à périmètre courant et à périmètre homogène

Répartition par segment Valeur bloc

Δ périm. courant

Δ périm. homogène

En millions d'euros 2013 2012 6 mois 12 mois 6 mois 12 mois Bureaux (dont Beaugrenelle) 6 908 6 660 +2.5% +3.7% +0.2% -0.3% Logistique 6 6 -5.8% -7.4% -10.2% -12.0% Hôtels 0 271 -100.0% +0.0% Pôle économique 6 913 6 937 -2.5% -0.3% +0.1% -0.3% Résidentiel 2 797 2 965 -2.6% -5.7% -0.2% +0.3% Santé 1 071 1 108 +0.7% -3.3% -0.7% -0.3% Pôle démographique 3 868 4 073 +1.7% -5.0% -0.4% +0.1% Sous-total 10 781 11 009 +0.9% -2.1% -0.1% -0.1% Sociétés mises en équivalence 0 5 Total Groupe 10 781 11 015 +0.9% -2.1% -0.1% -0.1% Total valeur Lots des expertises 11 368 11 654 +0.8% -2.4% -0.1% -0.4%

Evolution des taux de capitalisation nets du Groupe :

Taux de capitalisation net 2012 (1) 2013 Bureaux 6.03% 6.03% Résidentiel 4.28% 4.40% Santé 6.84% 7.02% Total périmètre homogène 5.65% 5.71%

(1) Sur la base du périmètre homogène 2013

5- DISTRIBUTION

Il sera proposé à l'Assemblée Générale qui se tiendra le 23 avril 2014 de décider une distribution en numéraire de 4.6 € par action au titre de l'exercice 2013. Cette distribution correspond à 90% du résultat récurrent net 2013. Ce niveau est cohérent avec le taux de distribution constaté auprès des principales foncières françaises.

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