(BFM Bourse) - Le spécialiste des bureaux partagés vient de revoir drastiquement ses prétentions. WeWork n'envisage plus qu'une valorisation d’une vingtaine de milliards de dollars dans le cadre de son éventuelle cotation à Wall Street, contre 47 milliards visés jusqu'à présent.
Reporter et laisser passer l’orage? Les observateurs, mais surtout les actionnaires de The We Company, maison-mère du spécialiste des bureaux partagés WeWork, s’accordent sur un point: l’introduction en Bourse du spécialiste du coworking s’annonce plus délicate qu’escompté. Dans un document publié mi-août, le groupe a dû reconnaître un certain nombre d’irrégularités et a également dévoilé des engagements considérables en matière de loyers. Pas de quoi rassurer ses actionnaires, encore moins faciliter son IPO ("initial public offering"), qui ne risque de se faire qu'à moins de la moitié de la valorisation escomptée au départ.
À l'origine, The We Company devait s’introduire à la Bourse de New York fin septembre, en mettant sur le marché une fraction de son capital pour lever 3 milliards de dollars. Sur la base de son dernier tour de table, lors de l'entrée à son capital Softbank en janvier 2019, WeWork était valorisé 47 milliards de dollars. À ce niveau de valorisation, l'IPO s'annonçait comme la deuxième opération la plus importante depuis début 2019, après Uber. Mais cela, c’était avant… Avant que le groupe américain, qui compte désormais plus de 500 sites dans 29 pays (dont la France) ne se prenne une douche froide à cause des documents publiés en vue de son introduction en Bourse.
Reporter l'introduction à 2020 ?
Aujourd’hui, WeWork est dos au mur et a sévèrement révisé son objectif de valorisation en Bourse à 20 milliards de dollars. Les analystes ne sont pas particulièrement convaincus de la réussite de l’opération. Notamment parce qu'ils estiment que toutes les options pour parvenir à équilibrer les résultats de la firme impliquent en contrepartie de voir sa croissance ralentir. La situation apparaît telle que plusieurs actionnaires demandent aujourd’hui à décaler cette IPO à 2020. Softbank appelle même l'entreprise à suspendre l'introduction en Bourse.
Les derniers éléments divulgués par l'entreprise, dans le cadre du processus d'IPO, révèlent en effet un certain nombre de problèmes troublants, ainsi que des engagements exorbitants pris par WeWork en termes de loyers. N'étant pas propriétaire des centres qu'elle exploite, mais simplement locataire, l'entreprise sous-loue les locaux à des start-up, des freelances ou à certaines équipes de grands groupes. Or, les loyers dont doit potentiellement s'acquitter WeWork sont énormes. Dans son document d'enregistrement à la SEC, le gendarme boursier américain, en vue de son IPO, la société indique avoir signé des baux pour une durée moyenne de 15 ans avec les propriétaires des immeubles. Et au 30 juin 2019, ces engagements (sur l'ensemble de la durée des baux et sur tous les contrats signés) représentaient la bagatelle de 47,2 milliards de dollars de loyers cumulés. "Si nous ne sommes pas en mesure de nous acquitter de nos obligations (...), nous pourrions être forcés de quitter ces biens ou de payer des dommages-intérêts compensatoires ou indirects aux propriétaires. Ce qui pourrait nuire à nos activités, à notre réputation et à nos perspectives", prévient ainsi la firme.
Pas de quoi donc rassurer les investisseurs de WeWork. Surtout que le spécialiste du coworking, contraint de jouer carte sur table dans sa présentation, précise que les conditions de son endettement "limitent [ses] activités actuelles et futures, notamment [sa] capacité à réagir aux changements ou à prendre certaines mesures".
Entre gouvernance sous influence et business model contesté
Les pratiques du PDG et cofondateur, Adam Neumann, ont aussi attiré les critiques. Son influence dans la gouvernance laisse les actionnaires et les investisseurs dubitatifs. Même s’il devenait un actionnaire très minoritaire à l’issue de l’IPO de WeWork, il conserverait un droit de veto sur toutes les décisions du groupe. Pire encore, si Adam Neumann venait à décéder, c’est un comité très réduit a priori présidé par son épouse qui aurait la mission de nommer un successeur.
C’est donc à la fois la gouvernance et le modèle économique du spécialiste des bureaux partagés qui sèment le doute. L’an passé, la firme américaine a perdu 1,61 milliard de dollars sur un chiffre d’affaires de 1,82 milliard de dollars, sans perspective claire de parvenir aux bénéfices. Sans compter qu’à chaque fois que WeWork se déploie dans un pays, l’entreprise doit louer des bâtiments à un prix particulièrement élevé pour obtenir les meilleurs emplacements.
Entre des charges fixes à longue échéance et une faible visibilité au niveau de ses revenus (les entreprises locataires pouvant partir en quelques semaines), l'équilibre financier semble délicat. Et pourrait coûter cher au groupe en cas de ralentissement économique mondial. Autant d’éléments que redoutent les investisseurs, déjà échaudés par le parcours décevant de mastodontes tels qu'Uber ou Lyft cette année.
Julie Cohen-Heurton pour BFM Bourse