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Société de la Tour Eiffel : Résultats semestriels 2013

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Résultats semestriels 2013Réduction de la LTV : proforma 30 juin à 48,9 % Le Conseil d'Administration réuni le 24 juillet 2013 sous la présidence de Mark Inch a arrêté les comptes semestriels 2013. Chiffre consolidés    En MEUR 1S201

Résultats semestriels 2013

Réduction de la LTV : proforma 30 juin à 48,9 %

Le Conseil d'Administration réuni le 24 juillet 2013 sous la présidence de Mark Inch a arrêté les comptes semestriels 2013.

Chiffre consolidés

En MEUR
1S2013
1S2012

Loyers (*)
32,8
35,0

Variation des loyers à périmètre constant
5,2%
n/a

Résultat opérationnel récurrent EPRA
25,5
27,2

% loyers
77,9%
77,8%

Résultat net récurrent EPRA
14,7
16,6

Résultat opérationnel IFRS
0,5
27,2

Résultat net Part du Groupe IFRS
-0,7
16,3

Dont ajustements de valeur et résultats de cessions
-13,8
0,6

Cash flow courant
14,0
16,7

En EUR / action (**)
2,3
2,8

Valeur du patrimoine hors droits
808,6
955,3

30/06/2013
31/12/2012

LTV nette
52,1%
55,9%

Taux d'occupation financier EPRA
91,8%
91,6%

A.N.R. Triple Net EPRA (En EUR / action (**))
59,5
62,2

Valeur du patrimoine hors droits
808,6
915,4

Variation des loyers à périmètre constant
5,2%
4,5%

(*) arbitrages de 51,3 MEUR en 2012 et 88,9 MEUR au premier semestre 2013
(**) nombre d'actions : 6 227 218 au 30 juin 2013 et 5 919 688 au 30 juin 2012, soit une dilution de 5,2%

Note : le ratio LTV net des promesses de ventes effectives au 30 juin 2013 s'élève à 48,9 %

1 - Une exécution maîtrisée du plan stratégique

Des cessions effectuées à un rythme soutenu et au-dessus des valeurs d'expertise

Conformément à la nouvelle stratégie, les ventes réalisées pour améliorer les ratios d'endettement et recentrer le patrimoine sur une cible bureaux/Paris IDF (qui représentera 60% du portefeuille total contre 49% au 31.12.12) ont permis de réduire rapidement le ratio Loan-to-Value (LTV) du groupe qui passe de 55,9% à 52,2%. Le patrimoine de la société est désormais constitué à 85% d'actifs de bureaux.

Ces cessions sélectives d'actifs non core s'opèrent à des conditions particulièrement satisfaisantes malgré un marché encore attentiste : 88,9 millions de cessions réalisées au cours du 1er semestre 2013 (prix net vendeur) à comparer à des valeurs d'expertise de 86,9 millions d'euros au 31 décembre 2012, soit des cessions à 2,4% au-dessus des valeurs d'expertise.

Par ailleurs, le Groupe a signé des promesses de vente sur des actifs non core à hauteur de 57,6 MEUR soit un total de cessions pro-forma au 30 juin de 146,5 MEUR. La conclusion de ces opérations est attendue au cours du second semestre 2013. En incluant ces transactions, le ratio LTV du Groupe au 30 juin 2013 passe à 48,9%.

Très bonne tenue des loyers à périmètre constant

Cette contraction volontaire du portefeuille d'immeubles entraîne mécaniquement une baisse du montant des loyers facturés, soit -6.4% au S1 2013 vs S1 2012. Toutefois, cette réduction est moins prononcée que celle du portefeuille, du fait du calendrier des cessions (toutes les cessions n'ont pas eu lieu en début de période), mais aussi de la très bonne tenue des loyers à périmètre constant (+5.2%), ce qui traduit la capacité du Groupe à optimiser le remplissage de ses actifs.

Commercialisation réussie de Eiffel O² Montrouge

Le plus récent projet de développement de la société, Eiffel O² totalisant 5200 m² de bureaux et livré en mai, a été pré-loué au groupe La Poste avec un bail ferme d'une durée de 6 ans et un loyer annuel de 1,8 MEUR.

Des coûts opérationnels sous contrôle

Par ailleurs, dans ce contexte fortement évolutif, les coûts opérationnels récurrents (base EPRA) sont sous contrôle. Le résultat opérationnel récurrent EPRA est en baisse de 6,3% à 25,5 MEUR contre 27,2 MEUR au S1 2012, confirmant, compte tenu des ventes, une marge en légère amélioration (77,9% contre 77,8% au S1 2012).

La politique de contrôle des coûts amorcés au cours de ce semestre commence à porter ses fruits avec une mise en place d'appels d'offre généralisés et d'outils de contrôle et de pilotage. Le plein impact est attendu au second semestre 2014, avec plus de 3,0 MEUR d'économies annuelles attendues par rapport à la structure de coûts 2012.

2 - Impact sur les comptes semestriels

Compte de résultat

En base EPRA, la baisse des coûts opérationnels (-6,3%) est alignée sur celle des loyers (-6,4%) ce qui entraine une très légère amélioration de la marge au niveau du résultat opérationnel, lequel s'élève à 25,5 MEUR, pour un résultat net de 14,7 MEUR.

En base IFRS, les coûts non récurrents (1,3 MEUR) et les dépréciations d'actifs (24,5 MEUR) sont partiellement compensés par les ajustements à la hausse de la valorisation des instruments de couverture (8,9 MEUR) et les plus values de cession (0,9 MEUR). Le résultat opérationnel s'élève donc à 0,5 MEUR et le résultat net à -0,7 MEUR.

Bilan

Le corollaire des cessions réalisées est une nouvelle amélioration des ratios d'endettement avec en particulier le ratio LTV qui passe de 55,9% à 52,1% entre le 31 décembre 2012 et le 30 juin 2013. En tenant compte des promesses de cession signées, ce ratio passe à 48,9% sur une base pro-forma. Le Groupe est donc clairement en avance sur son tableau de marche.

Les immobilisations baissent elles aussi en conséquence directe des cessions réalisées et des ajustements de valeurs liés aux expertises conduites chaque semestre sur l'ensemble du portefeuille et qui sont principalement imputables aux actifs non core. Ceci confirme le bien-fondé de la nouvelle stratégie de la Société de la Tour Eiffel et son redéploiement sur l'immobilier de bureau à Paris et en Ile-de-France.

Dates à retenir : 14 novembre 2013 : chiffre d'affaires et activité du 3ème trimestre 2013

A propos de la Société de la Tour Eiffel
Société d'Investissements Immobiliers Cotée (SIIC) sur Euronext Paris, sa stratégie privilégie l'investissement en immeubles de bureaux sur Paris et sa région dans des zones établies ou à fort potentiel. Son patrimoine s'élève aujourd'hui à 809 millions d'euros pour des actifs situés tant en province qu'en région parisienne.
Société de la Tour Eiffel est cotée sur NYSE Euronext Paris (compartiment B) - Code ISIN : 0000036816 - Reuters : TEIF.PA - Bloomberg : EIFF.FP - Membre des indices IEIF Foncières, IEIF Immobilier France

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