Unibail-Rodamco: la valorisation devient élevée.

(CercleFinance.com) - Depuis le début de l'année 2014, l'indice parisien SBF 120 gagne déjà près de 10%. Un début d'année en fanfare tiré notamment par les grandes valeurs foncières, qui ont dans l'ensemble gagné près de 20%. Prudence cependant.

En effet, depuis le dernier réveillon, les valeurs au statut SIIC (société d'investissement immobilier coté) se distinguent à Paris par leur surperformance : Foncière des Régions (+ 21%), Unibail-Rodamco (+ 20,6%), Klépierre, Mercialys et Icade (+ 19,5% environ) battent largement les grands indices.

Les foncières ont pour particularité de porter des bilans lourdement chargés de dette liée à l'acquisition de leurs immeubles. Or les taux d'intérêt ne cessent de baisser : non seulement les taux courts de la BCE sont proches de zéro, sinon au-dessous (pour le taux de facilité de dépôt), mais les taux à long terme plongent eux aussi alors qu'un QE souverain s'annonce : depuis début septembre, le rendement du Bund allemand à dix ans a chuté depuis 1% à 0,36% jusqu'à ce jour, et en France de 1,43% jusqu'à 0,60%.

Même plus élevés, les taux appliqués au secteur privé vont donc encore baisser et réduire significativement la charge d'intérêt des foncières, élément très pénalisant pour leurs résultats nets.

Mais cette détente des taux suffit-elle à expliquer que les actions précitées dépassent souvent leur actif net réévalué (ANR) ? Prenons l'exemple d'Unibail-Rodamco, société de premier ordre qui a publié le 28 janvier de bons résultats. Reste qu'au 31 décembre 2014, l'ANR par titre était de 166,30 euros, un niveau que le cours actuel de 257 euros dépasse de plus de 50% ! Une prime inouïe jusqu'alors, calcule d'ailleurs UBS.

Que dire de Foncière des Régions, qui se traite vers 93 euros alors que son ANR au 30 juin dernier était de 74,30 euros ? Idem pour Mercialys (22 euros à ce jour contre un ANR de 17,9 euros mi-2014) ? Sans doute les investisseurs ont-ils recherché du rendement récurrent et sans grand risque dans un contexte de rendements durablement faibles, mais attention à ne pas surpayer ces titres.

Prudence car en 2015, les perspectives de croissance bénéficiaires (entre - 0,1% et + 4,3% pour les sociétés précitées) ne sont pas des plus engageantes. Même les rendements (avant impôts) procurés par ces titres, qui varient entre 3,7% (Unibail-Rodamco) et 4,8% (Icade) ont cessé d'être extraordinaires.

D'autant moins que pour l'actionnaire individuel français, les actions des foncières SIIC ne sont depuis plusieurs années plus éligibles au Plan d'épargne en actions (PEA), une enveloppe fiscale particulièrement favorable pour les plus-values - et aussi les dividendes.

Enfin, que l'on considère les années 2015, 2016 ou 2017, leurs PER sont voisins de 20. Si la qualité de la valeur justifie une prime, on remarquera qu'Unibail-Rodamco se traite 23 fois ses profits attendus en 2015 et 22 fois ceux de 2016, et que son rendement ne compte plus parmi les élevés.

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