Les conséquences néfastes des prix forts de l'immobilier sur les entreprises

La hausse des prix immobiliers pour les particuliers pénalise certes les primo-accédants et les locataires, mais également - de manière indirecte-  la compétitivité des entreprises.

Les fortes hausses des prix des logements des ménages auraient des conséquences directes pour les entreprises. C’est, en tout cas, le constat établi dans le rapport économique, social et financier préalable au projet de loi de finances 2013.

Ce rapport montre, en effet, que la France connait depuis la fin des années 1990 une forte augmentation des prix immobiliers. La crise de 2008 a mis fin, temporairement, à cette hausse, mais les prix sont ensuite repartis de plus belle. Par exemple, de 2000 à 2010, en moyenne sur l'ensemble de la France, l'indice du prix des logements a augmenté de 107% selon les Notaires. La progression des loyers des résidences principales a, elle, été moins rapide que celle des prix des logements anciens, en raison notamment des dispositifs règlementaires encadrant les loyers, mais s’est avérée plus régulière. Les années 2002-2005 ont ainsi été caractérisées par une forte accélération du prix des loyers, pouvant aller jusqu’à 3,6 % en rythme annuel (contre une moyenne de long terme d’environ 2,5 %).

L'épargne davantage orientée vers les crédits immobiliers

Cette inflation immobilière a pour conséquence directe de pénaliser les ménages. Entre 1990 et 2011, la part des dépenses courantes de logement dans le revenu disponible brut des ménages est passée de 17,6 % à 21,2 %, soit une augmentation de 3,6 points. Mais cette hausse pèse aussi sur les entreprises. Selon une étude du Credoc, les problèmes de logement des salariés compliqueraient le recrutement, freineraient la mobilité interne des salariés et diminueraient leur productivité.

De plus, la hausse des prix des logements anciens peut également avoir eu un impact sur l’activité économique en orientant davantage l’épargne vers les crédits immobiliers plutôt que vers le financement des entreprises. Ainsi on observe entre 1993 et 2012 que la part des crédits aux entreprises dans les crédits au secteur privé (entreprises et ménages) a diminué de 13 points au profit des crédits à l’habitat.

Et cette hausse des crédits immobiliers a pour conséquence un accroissement du risque pesant sur le secteur bancaire (notamment en cas de baisse importante des prix).

Le titre de l'encadré ici

|||Les politiques de soutien à la demande ont contribué à l'inflation

La hausse des prix de l'immobilier est due au dynamisme de la demande: les conditions de crédit favorables ont augmenté la capacité d’achat des ménages, permettant en particulier à certains ménages modestes d’accéder au marché immobilier, le dispositif de crédit d’impôt relatif aux intérêts d’emprunt (supprimé en 2007) induit des effets d’aubaine et inflationnistes, les prêts à taux zéro induit également des effets d’aubaines importants, puisque 85 % des bénéficiaires auraient tout de même choisi de devenir propriétaires en l’absence du prêt à taux zéro, et les incitations fiscales à l’investissement ont également été caractérisées par la présence d’effets d’aubaine (logements qui auraient été construits même en l’absence du dispositif).

Diane Lacaze