Crédit immobilier : les clés pour une bonne négociation

Vous avez trouvé la maison ou l’appartement de vos rêves et la prochaine étape est d’obtenir votre offre de crédit. La phase de négociation est essentielle : chaque détail peut faire la différence. Tour d’horizon sur les principaux éléments qui ont un impact sur le financement d’un achat immobilier.

Lorsqu’il s’agit de demander un crédit à son banquier, on peut parfois se sentir démuni, avoir peur de signer une offre trop chère, de ne pas être vigilant à une clause du contrat ultra importante mais dont personne ne vous a mis en garde. Pas même votre collègue de bureau qui pourtant clame son expertise sur le sujet à la machine à café. Pour bien négocier son crédit il faut garder en tête d’une part les éléments qui vont constituer son coût direct (taux, assurance…) mais également les conditions annexes (frais de dossier, remboursement anticipé…).

Le taux du crédit

Le taux du crédit est évidemment le levier le plus important à prendre en compte dans la négociation du crédit. Ce taux est déterminé par des facteurs divers (montant emprunté, durée du prêt, apport, stabilité financière des emprunteurs…)

Quel type de taux choisir ?

Les taux du marchés évoluent légèrement à la hausse ces dernières années mais restent encore très bas. Si le taux fixe, est très rassurant, il est généralement plus élevé que ses cousins les taux variables ou mixtes.

Dans ces conditions le taux mixte semble une bonne alternative. Ce type de prêt commence par une période de 7 à 10 ans à taux fixe puis celui-ci devient révisable. Même s’il est variable, votre taux est capé c’est à dire qu’il est prévu une limite à la baisse ou à la hausse. Cela limite ainsi le risque et l’emprunteur peut ainsi anticiper le montant maximum de son emprunt dans le pire des scénarios.

Pour comparer, soyez attentif au TAEG

Rien ne sert de comparer les taux des crédits lorsque vous n’avez pas ce fameux Taux Annuel Effectif Global ! Il représente le coût RÉEL du crédit car il inclut entre autre l’assurance emprunteur, les frais de dossier…

Négociez l’assurance emprunteur

L’assurance crédit, est le passage obligé et elle pèse lourd dans le budget : jusqu’à 30% sur le coût total crédit. Depuis quelques années, la loi Hamon permet de souscrire un contrat ailleurs que dans sa banque (sous réserve que cette assurance remplisse un niveau de garantie équivalent). Autant dire que les banques traînent des pieds et que, même si cette loi existe, dans la pratique, les établissements bancaires continuent majoritairement à placer les assurances-emprunteurs de leur groupe.

En 2017, seules 15% des assurances ont été souscrites en délégation (source Fédération Française de l’assurance*). Ce chiffre est stable sur les dernières années mais l’amendement Bourquin pourrait changer la donne. D’autant que l’on parle d’un gâteau d’un peu plus de 9 milliards d’euros que les banques vont devoir partager avec de nouveaux arrivants.

Renégociez votre assurance chaque année

Depuis le 1er janvier 2018 (Amendement Bourquin), il est possible de renégocier chaque année l’assurance emprunteur. Le contrat doit stipuler clairement la date anniversaire. Celle-ci reste à l'appréciation de l’établissement de prêt et peut porter à confusion (date de signature du contrat, déblocage des fonds, date de l’offre de prêt,…).Vous trouverez sur le web de nombreux courtiers spécialisés et comparatifs pour vous aider à trouver l’assurance la plus adéquate à votre situation et qui se calent sur l’assurance de votre banque. N’hésitez pas à soumettre cette offre à votre établissement qui pourrait jouer le jeu et s'aligner.

Quelle garantie financière choisir ?

Une garantie est demandée pour chaque souscription de prêt. Elle permet à la banque de se protéger contre d’éventuels impayés. On différencie les garanties prises sur le bien directement et les cautions.

L’hypothèque est généralement plus chère qu’une caution solidaire.

On constate un coût d’environ 1,5% à 2% de mise en place au moment de la signature du prêt. Il faudra passer chez le notaire à l’achat mais également au moment de la revente pour obtenir une mainlevée sur l’hypothèque. Cette garantie convient aux dossiers pour lesquels le profil emprunteur n’est pas validé par les établissements de cautionnement.

Le crédit logement est l’organisme le plus connu mais il existe d’autres établissements, souvent détenus par les banques elles mêmes. Avec un coût d'environ 1,5% du coût du crédit, cette solution à l’avantage de permettre généralement une restitution d’une partie des sommes versées à la fin du contrat.

Demandez une réduction des frais de dossier

S’il y a bien des frais qui nous semblent souvent injustifiés, ce sont bien les frais de dossier. N’hésitez pas à négocier ces frais.

Votre banquier est un peu réticent ?

Proposez lui d’ouvrir un compte épargne pour vos enfants ou prenez l’assurance habitation ou voiture…

Au delà de la domiciliation du compte (qui peut d’ailleurs légalement être imposée par votre banque depuis le début de l’année 2018), rappelez vous que votre banquier a des objectifs commerciaux à atteindre. Les produits annexes ne sont évidemment pas obligatoires mais cela peut permettre d’améliorer les conditions de votre crédit.

Attention aux pénalités de remboursement anticipé

Il n’est pas toujours évident de se projeter dans le temps mais le plus souvent, l’évolution de votre situation familiale (naissances, divorce, mutation professionnelle…) vous poussera à déménager et donc à solder votre crédit avant la fin son échéance.

Les banques prévoient systématiquement au contrat une clause de pénalité en cas de remboursement anticipé.

Pour éviter ces pénalités, négociez une suppression ou un aménagement de cette clause. Par exemple, si vous pensez revendre votre bien d’ici 5 ans, demandez à ce que cette clause soit limitée dans la durée.

Bon à savoir

En cas de remboursement par anticipation, la loi plafonne le montant des pénalités à 3% du capital restant dû et à 6 mois des intérêts à payer.

La négociation du prêt bancaire est un moment important. Prenez votre temps pour comparer les offres de plusieurs banques, faites jouer la concurrence. Soyez attentif à tous les éléments qui constituent votre offre et n'hésitez pas à poser des questions à votre banquier s’il y a des points qui ne vous semblent pas clairs. Cela vous permettra de signer sereinement.

Cédric BRACHET