Immobilier : faut-il se lancer dans une SCI ?

Pour la gestion de biens immobiliers à plusieurs, la Société Civile Immobilière (SCI) semble être la meilleure solution. Avant de se lancer, voici les principaux points à retenir.

Rappels de base

La SCI (Société Civile Immobilière) permet de détenir et de gérer des biens immobiliers à plusieurs (2 personnes minimum, un mineur peut faire partie d'une SCI). Sa durée de vie est au maximum de 99 ans. La SCI est donc composée d'associés et d'un gérant qui est nommé pour gérer les affaires courantes à l'instar d'une société classique. Chaque associé possède des parts de la société.

Les statuts permettent de fixer les règles de fonctionnement de la structure (pouvoir du gérant, majorité des votes, règles en cas de vente du bien ou de parts etc.)

Comment créer une SCI ?

Comme toute société les créateurs d'une SCI doivent :

• Rédiger et enregistrer des statuts,
• Déposer un capital,
• Enregistrer sa création au Centre des formalités des Entreprises (CFE),
• Publier au journal des annonces légales.

Pourquoi créer une SCI ?

La SCI est majoritairement utilisée pour gérer le patrimoine familial. Elle n'a pas de vocation commerciale.

Eviter les écueils de l'indivision

La SCI permet d'éviter de tomber dans le piège de l'indivision en cas de désaccord des parties au moment d'une succession par exemple et de continuer à prendre des décisions sur la gestion courante : travaux, mise en location, entretien, etc... Contrairement à l'indivision, un associé ne peut pas imposer la vente du bien car il peut récupérer tout simplement sa part.

Transmettre son patrimoine et anticiper la succession

Chaque enfant peut recevoir 100 000 € de chaque parent tous les 15 ans. Dans le cas d'un bien immobilier tangible, il est donc compliqué de transmettre par tranche successives contrairement à des parts de société.

Les parents peuvent transmettre progressivement des parts tout en appliquant une décote en général de 10% par rapport à la valeur réelle du bien. (Les parts étant considérées moins liquide qu'un bien immobilier).

Les parents peuvent également transmettre ces parts tout en conservant l’usufruit et donc la maitrise de leur bien. Attention, les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété des parts (selon un barème fiscal).

Dans tous les cas, le décès d’un associé engendre la transmission des parts détenus au sein la société civile immobilière à ses héritiers.

Peut-on intégrer un bien déjà détenu dans son patrimoine personnel dans une SCI ?

Oui, il est tout à fait possible de faire l’apport d’un bien immobilier à une SCI nouvellement créée puisque sa vocation première est de développer un patrimoine immobilier.

En cas de prêt bancaire la banque devra donner son accord pour valider le transfert vers la SCI.

Le transfert d'un bien s'assimile à la vente, et peut entrainer un droit de préemption de la commune mais aussi la constatation d'une plus-value immobilière. 

Notons que dans la majorité des cas, ce transfert d'un bien vers une SCI devra être constaté par un notaire et engendrera un coût supplémentaire.

Choix fiscal

La SCI peut opter pour l'impôt sur les revenus (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS). Lors de vente d'un bien immobilier ou de parts de SCI, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix de d'acquisition, le résultat étant minoré des abattements par année de détention.

Dans le cas d'une SCI à l'IR, la vente est soumise au régime des plus-values des particuliers.

Attention car dans le cadre d'une SCI à l'IS, le prix de vente sera le prix comptable qui intégrera les amortissements pratiqués sur le bien car la SCI à l'IS relève du régime des plus-values professionnelles. Jusqu'à 38 000 €, les revenus seront moins taxés qu'a l'IR.

Un calcul à effectuer avant de se lancer !

Crédric BRACHET