Investissement locatif : faut-il louer en meublé ou en non meublé ?

Au moment de mettre en location son bien immobilier, une question revient sans cesse : est-il plus avantageux de louer vide ou en meublé ? Ce choix a des conséquences administratives et fiscales et va impacter la rentabilité de l’investissement.

Proposez un bail adapté à votre bien

Avant toute considération administrative et fiscale, la priorité est de trouver un locataire. Une analyse du marché local permet de comprendre la demande et d’orienter sa décision. Forgez votre opinion en consultant les petites annonces sur la commune, en démarchant les gestionnaires locaux, ou encore en analysant les pratiques locatives au sein de votre résidence.

Les locations meublées sont majoritairement adaptées aux petites surfaces telles que les studios et les T2 (1 chambre), voire les T3 (2 chambres). Il est toujours plus aisé de louer en meublé sur des zones à forte pression locative. La réglementation impose d'apporter des équipements de conforts* au locataire. Un bail d’1 an (contre 3 ans pour un bien vide) offre plus de souplesse au bailleur.

 *Literie comprenant couette ou couverture , Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher, Plaques de cuisson ; Four ou four à micro-ondes , Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur, Vaisselle nécessaire à la prise des repas ; Ustensiles de cuisine ; Table et sièges ; Etagères de rangement ;Luminaires ; Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

En location nue, on constate généralement un turn-over des locataires plus faible qu’en meublé, donc un risque de vacances locative moins fort et moins de frais de gestion, de coût d’ameublement... Ces frais pèsent sur le rendement de votre investissement.

Focus sur le régime Pinel

Dans le cadre de la loi Pinel, le bien est impérativement loué en non meublé. A l'issu de l'engagement de location (minimum 6 ans et maximum 12 ans) il est possible de basculer sur un bail meublé au changement du locataire.

Optimisez votre fiscalité

Que vous ayez choisi un bail meublé ou non meublé, au moment de déclarer vos impôts vous choisissez entre un abattement forfaitaire sur vos loyers ou le régime réel d'imposition. Pour savoir lequel choisir il faut déterminer si le montant des charges déductibles est plus important que l'abattement forfaitaire proposé.

L’abattement forfaitaire

On parle ici de régime "micro foncier". En location vide, l'abattement sur vos loyers est de 30% (dans la limite de 15 000 € de revenus locatifs par foyer fiscal) contre 50 % en meublé (dans la limite de 70 000 € de revenus locatifs).

Le régime réel

Le régime réel permet de déduire des charges de vos loyers afin de minorer le résultat imposable. Ces charges sont principalement constituées des intérêts d’emprunts, taxe foncière, frais de gestion, assurances...

Cas particulier du meublé : Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet de pratiquer un amortissement comptable du bien immobilier et donc de générer des charges additionnelles.

Si vous n'êtes pas à l’aise avec le sujet, nous vous conseillons de vous tourner vers un cabinet d'expertise comptable. L’expert vous guide dans les éléments à reporter dans votre déclaration d'impôt. Comptez 200€ pour un meublé à 600€ pour un non meublé.

Rappel : En location nue vous déclarez des revenus fonciers et en location meublée des revenus BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).

Cédric BRACHET