Investissement locatif : Quel apport financier pour votre projet ?

Le mode de financement de votre investissement immobilier est engageant sur le long terme et impacte la rentabilité de l'investissement.

Avec des taux de crédits stables depuis juin 2018 en moyenne à 1,45% sur 20 ans, est-il vraiment judicieux d'utiliser son épargne pour mener à bien un projet d'investissement ?

Des conditions d'emprunt exceptionnelles

Si nous remontons la dernière décennie, les taux moyens étaient en 2008 à 4,90 %, en 2012 à 3,60% Cette baisse des taux à eu pour effet de limiter l'effort d'épargne consacré au placement immobilier. Un investisseur qui consacre 200€ d'effort d'épargne en 2018 sur un placement immobilier de 200 000 € aurait dû débourser 500 € en 2008.

Dans certains cas, les banques ont encore la faculté de prêter sans aucun apport et financer l'intégralité du projet (frais de notaire et garantie bancaire inclus). L'investisseur doit avoir un bon profil, faire preuve de conviction et démontrer la viabilité de son projet.

A noter : Les pénalités de remboursement anticipé sont la plupart du temps négociées sauf en cas de rachat par un autre établissement bancaire, fait peu probable au vu des taux actuels.

Optimiser la rentabilité de votre placement par le crédit immobilier

En immobilier locatif, les intérêts d'emprunt sont 100% déductibles des loyers perçus et limitent fortement l'impact fiscal. Un cadre supérieur est imposé en règle générale dans une tranche marginale d'impôt à 30%. En immobilier le résultat taxable est soumis à la CSG / CRDS au taux de 17,2% soit un total à 47,2 %.

Prenons l'exemple de Mr et Mme Dupont déclarant 80 000 € de revenus. Ils ont un impôt de base à 11 000 € (taux moyen de 14%). Leur tranche marginale d'imposition est à 30%. Ils décident d'acheter un appartement pour le mettre en location et perçoivent 10 000 € de loyers annuels.

Cas d'un financement sans emprunt

 Le couple décide de payer le logement sans emprunt. Ils ont peu de charges déductibles et optent pour le régime du micro foncier (abattement de 30% sur leur loyers).
Ils ajoureront 7 000 € de revenus locatifs à leurs revenus imposables. L'incidence fiscale est de 3 304€ d'impôts supplémentaires (calcul : 30% x 7 000 € + 17,20% x 7 000€).

Cas d'un financement avec emprunt

Ici, le couple Dupont finance son opération par un prêt bancaire intégral. Ils choisissent le régime réel d'imposition. Ils ont 5 000 € d'intérêts d'emprunt et 4 000 € d'autres charges déductibles. Leur résultat taxable est donc de 1 000 € et l'incidence fiscale de seulement 472 € (calcul : 30%x1 000€ + 17,20% x 1 000€). Le montant des intérêts d'emprunt est dégressif dans le temps.

La capacité d'emprunt en immobilier locatif

Généralement les banques retiennent un taux d'endettement maximum à 33% des revenus. En immobilier locatif 70% du loyer est considéré comme une ressource et intégré dans le calcul.

Attention : suivant l'établissement bancaire, le mode de calcul de votre endettement diffère. En effet, 2 approches coexistent : d'une part l'endettement classique (charges sur revenus) et d'autre part la compensation de revenus qui favorise l'investisseur locatif. Certains établissements comme la Caisse d'Epargne ou le Crédit Agricole pratiquent ce type de calcul. Certaines banques adoptent un calcul mixant les 2 approches. Le reste à vivre est pris en compte par la banque et peut permettre d'aller au delà des 33% d'endettement théorique.

Dans quels cas utiliser son apport ?

L'investisseur qui ne peut pas emprunter aura tout intérêt a s'orienter vers le régime de la location meublée (LMNP). En effet ce régime sera plus favorable fiscalement grâce à l'amortissement comptable. Il peut aussi se tourner vers une acquisition en nue propriété qui permet d'acheter avec une décote de 40% en moyenne. Les loyers étant encaissés par l'usufruitier, il n'y aura pas d'incidence fiscale pour le nouveau propriétaire.

Le prêt In Fine peut être une alternative. Ce prêt consiste à rembourser les intérêts pendant toute la durée du prêt et le capital en une seule fois au terme du crédit. Dans ce cas la banque demande au minimum 30% d'apport placé sur un support financier type assurance-vie (nanti par la banque). Ce montage concerne principalement les investisseurs imposés dans des tranches à 30 % minimum.

Le recours à l'emprunt bancaire limite la fiscalité créée sur les loyers et impacte favorablement la rentabilité de son investissement.

Cédric BRACHET