Prélèvement à la source et dispositif Pinel font ils bon ménage ?

Le dispositif Pinel permet à un investisseur qui acquiert et met en location un bien neuf de bénéficier d'une réduction d'impôt pendant 6 ans ou 9 ans dans un premier temps puis 12 ans sur option. Le prélèvement à la source peut-il tout bousculer ?

L'entrée en vigueur du prélèvement à la source est fixée au 1er janvier 2019 avec pour objectif de supprimer le décalage entre la perception des revenus et le paiement de l'impôt mais aussi d'étaler son paiement sur 12 mois. En 2018, les contribuables acquittent leur impôt sur les revenus de 2017, et en 2019 sur ceux de 2019.

Le taux choisit par les déclarants lors de la dernière déclaration 2018 s'appliquera dès Janvier 2019. Deux options pour le taux de prélèvement : individualisé au sein du couple pour tenir compte de la différence de revenus de chacun, ou encore un taux non personnalisé "neutre" si vous ne souhaitez pas que l'employeur connaisse votre taux réel de prélèvement.

Le montant et le mode de calcul de l'impôt reste identique. Il sera simplement prélevé par un tiers collecteur : employeur pour les salariés, caisse de retraite pour les retraités, ou encore directement par les services des impôts pour les indépendants et les revenus fonciers. En cas de variation de revenus, le montant de l'impôt s'adaptera donc immédiatement.

Reste un sujet capital à aborder, le cas des réductions et crédits d'impôt qui peuvent représenter jusqu'à 10 000 € par an pour le contribuable et notamment pour les particuliers qui ont investit avec le dispositif Pinel. Dans le cadre de l'année "blanche", la réduction d'impôt 2018 est elle perdue ? Pour les années suivantes, à quel moment sera versée la réduction d'impôt ?

Principe de base du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel permet à un investisseur qui acquiert et met en location un bien neuf de bénéficier d'une réduction d'impôt pendant 6 ans ou 9 ans dans un premier temps puis 12 ans sur option. La réduction d'impôt est calculée sur le montant de l'investissement réalisé. (Exemple : un particulier qui a investit 200 000 € obtiendra 4 000 € de réduction d'impôt pendant 9 ans puis 2 000 € pendant les 3 dernières années).

NB : La réduction impacte le montant de l'impôt sur le revenu de l'année de livraison du bien et joue sur les flux de trésorerie de votre investissement locatif.

Situation actuelle

Depuis la création du dispositif, plusieurs choix se présentaient au contribuable ayant souscrit au dispositif PINEL.

Cas de la réduction d'impôt

Dès le mois de janvier de l'année N+1 (l'année N étant l'année de livraison du bien immobilier), le contribuable avait la faculté de recalculer le montant réel de son impôt et d'adapter le montant de son prélèvement mensuel ou de son 1/3 provisionnel afin d'éviter tout décalage de trésorerie.

Pour plus de simplicité, il pouvait aussi payer son impôt "normalement dû" sans tenir compte de la réduction d'impôt, déclarait son investissement Pinel en mai de l'année N+1 à l'administration fiscale et bénéficiait en une seule fois en septembre de l'année N+1 du montant total de sa réduction d'impôt. Les années suivantes l'administration fiscale intégrait d'elle même la réduction d'impôt générée.

Pour l’année 2018, la réduction d'impôt Pinel est-elle perdue ?

L'année blanche dont nous entendons parler depuis un certain temps signifie que les revenus 2018 ne seront pas imposés. Mais alors quid de la réduction d'impôt ? Allez-vous perdre une année ?

La réponse est non, car l'impôt normalement dû est effacé par le CIMR (crédit d’impôt de modernisation du recouvrement). Il sera en effet annulé (hors revenus exceptionnels) mais la réduction d'impôt Pinel quant à elle sera conservée par l'investisseur puisque ce dispositif locatif fait bien parti du CIMR. La réduction d'impôt acquise au titre de l'année 2018 sera intégralement restituée au contribuable.

Quand allez-vous percevoir votre réduction d'impôt ?

Pour traiter ce sujet il est nécessaire de distinguer plusieurs cas :

Opération Pinel déjà déclarée à l'administration fiscale

Bonne nouvelle, pour les investisseurs puisque suite aux annonces du 4 septembre dernier, un acompte de 60% du montant de la réduction d'impôt de l'année 2018 sera versé normalement dès le 15 janvier 2019. Le solde sera versé à l'été 2019 suite à la déclaration du mois de mai 2019.

L'investisseur n'aura donc pas d'avance de trésorerie à effectuer.

Reprenons notre exemple d'un investissement de 200 000 €, l'investisseur percevra un acompte de 2 400 € le 15 janvier 2019 puis 1 600 € en août 2019.

Opération livrée en 2018 ou les années suivantes

Dans le cas précis, d'une opération Pinel livrée fin 2018, l'administration fiscale aura connaissance de la réalisation de l'investissement lors de la déclaration de mai 2019. Il faudra donc attendre la régularisation de septembre 2019 pour obtenir le remboursement de sa réduction d'impôt. Puis les années suivantes, l'investisseur bénéficiera de l'acompte de 60%.

L'avance de 60% que vous pourrez recevoir est donc calculée sur la ou les dernières réductions d'impôt « connues » par l'administration fiscale. 

Les dernières corrections apportées au mode de prélèvement de l'impôt à la source sont favorables à l'investissement Pinel car le contribuable n'aura pas a porter l'avance de trésorerie liée à la réduction d'impôt hors mis le cas particulier de la 1ere année. Cependant notons qu'il est envisageable, qu'une fois mis en place, de nouvelles modifications viennent corriger positivement le nouveau mode de collecte de l'impôt et le cas particulier de la première année.

Cédric BRACHET