Copropriétés : les syndics en ligne proposent-ils une gestion allégée ?

Ils opèrent sans mettre un pied sur le terrain et peuvent ainsi pratiquer des prix qui défient toute concurrence. Les syndics en ligne ont le vent en poupe et s’inscrivent dans un marché en plein essor. Mais la qualité de leurs prestations est-elle toujours au rendez-vous ? Rachid Laaraj, directeur général de Syneval, courtier en syndic, revient sur les spécificités de ce type de gestion.

Depuis quelques années, les syndics de copropriétés voient s’opérer dans leurs rangs une mue qui porte non seulement sur la dématérialisation des échanges, mais également sur l’introduction du principe du low-cost.

Pourquoi une profession réputée conservatrice a-t-elle choisi d’effectuer cette petite révolution ? Etait-ce vraiment nécessaire ?

Rachid Laaraj : Oui, ça l’était et ça l’est toujours. En réalité, il faut comprendre que cette transition a commencé à être opérée il y a cinq ans déjà et qu’elle est la résultante de deux effets conjugués. Il y a d’abord eu un effet réglementaire et législatif (notamment depuis la loi Alur) avec des syndics de copropriétés qui se sont retrouvés à devoir gérer des obligations de plus en plus nombreuses comme l’immatriculation des immeubles par exemple.

Ces obligations réglementaires sont venues densifier et alourdir un contexte législatif déjà assez important. Pour les petits immeubles de moins de 10 lots, l’équation économique est devenue encore plus complexe à résoudre.

A cela s'ajoutent les attentes des copropriétaires qui sont de plus en plus fortes. Ces derniers ont, en effet, parfois tendance à sur-solliciter leur syndic, même pour les tout petits immeubles.

C’est cet effet conjugué qui porte à la fois sur la réglementation et sur les attentes des copropriétaires qui a fait que les honoraires des syndics de copropriétés ont explosé ces dernières années. Dans certains petits immeubles, la hausse peut varier de 10 à 20% d’une année sur l’autre. Or, il faut bien prendre la mesure du fait qu’aujourd’hui en France, les immeubles qui possèdent moins de 10 lots représentent 60% du parc de copropriétés. Il ne s’agit donc clairement pas d’un épiphénomène.

Au final, l’offre ne correspondait plus à la demande des copropriétaires. D’où cette évolution de la part des acteurs du secteur.

Qui sont les syndics en ligne qui ont, aujourd’hui, investi ce marché ? Que proposent-ils pour contrebalancer le fait qu’ils ne sont pas présents sur le terrain, notamment au moment des assemblées générales ?

Les premiers syndics à avoir choisi de proposer une offre en ligne ne sont pas forcément de nouveaux acteurs. Ils existaient déjà en tant que syndics traditionnels auparavant. C’est le cas, par exemple, du groupe immobilier indépendant Sergic basé à Lille qui a lancé, dès 2013, une filiale répondant au nom de syndic One®. Un syndic collaboratif en ligne dédié aux petites copropriétés. Un autre acteur indépendant nommé Le bon syndic situé à Marseille cette fois a lancé, cette même année, une offre de services en ligne pour tenter de mieux répondre aux attentes de ses clients.

Ces deux sociétés ont clairement créé et impulsé ce nouveau marché du syndic en ligne à l’époque. Pourquoi ? Parce qu’elles sont parties du postulat qu’elles ne pouvaient pas et proposer des services qualitatifs adaptés aux besoins des copropriétaires et diminuer leurs coûts.

Vous apparaîtrait-il judicieux d’instaurer une gestion partagée entre un syndic en ligne et un syndic traditionnel pour répondre à tous les besoins d’une copropriété et limiter, ainsi, les coûts ?

Cela n’est pas possible d’un point de vue juridique. Au sein d’une même copropriété, il ne peut y avoir qu’un seul syndic. Surtout que les syndics traditionnels sont relativement peu flexibles dans l’absolu. Il existe trois typologies de syndics. Les syndics bénévoles qui peuvent constituer une option intéressante pour les toutes petites copropriétés où il y a peu de choses à gérer, les syndics en ligne et les syndics traditionnels.

Selon nous, les syndics en ligne s’inscrivent dans un marché porteur dans le sens où, à notre niveau, nous nous rendons compte que pour les copropriétés de 10 à 20 lots, les syndics classiques ne peuvent pas toujours proposer les solutions les plus adaptées.

Au final, les deux seuls points que les copropriétaires doivent prendre en considération avant d’opter pour un syndic en ligne sont : d’une part, de vérifier qu’ils s’entendent tous relativement bien (puisque le syndic ne sera pas présent au moment de l’assemblée générale par exemple) ; d’autre part, de s’assurer qu’ils disposent d’un nombre limité d’éléments collaboratifs (ascenseurs, etc.).

Si ces deux éléments sont réunis, le fait d’opter pour un syndic en ligne peut se révéler judicieux et nettement moins coûteux puisque cela permet généralement de diviser par deux les frais de copropriétés, voire plus.

Il convient donc simplement de conserver à l’esprit que le fait de choisir un syndic en ligne implique une charge de travail supplémentaire pour le conseil syndical. Donc, certes, le coût est sensiblement diminué, mais un certain nombre de tâches sont déléguées aux membres du conseil syndical. D’où la nécessité pour les copropriétaires de bien peser le pour et le contre en amont.

Julie COHEN-HEURTON