Immobilier : comment améliorer sa rentabilité locative en 2019 ?

A l’heure où la rentabilité locative d’un investissement immobilier n’a de cesse d'être revue à la baisse, certaines stratégies peuvent être mises en œuvre pour compenser cette perte.

Investir dans la pierre est un placement que les professionnels du secteur qualifient le plus souvent de « bon père de famille ». A la clé ? Peu voire aucun risque de pertes en capital et des perspectives de revente plus que prometteuses compte tenu de la hausse continue des prix de l’immobilier, notamment dans les grandes villes françaises.

Le problème tient au fait que lorsque l’on se tourne du côté des propriétaires-bailleurs, l’investissement s’avère toujours plus conséquent, la rentabilité locative nettement moins… Jean-François Chaury, directeur général adjoint du groupe Advenis (une société spécialisée dans la conception, la distribution et la gestion d'actifs immobiliers et financiers), en sait quelque chose.

En France, la rentabilité immobilière d’un bien mis en location a sensiblement diminué depuis le milieu des années 90. Comment l’expliquez-vous ?

Jean-François Chaury : C’est essentiellement dû à la hausse du prix de l’immobilier. On ne peut pas considérer que le montant des loyers ait été revu à la baisse. C’est même plutôt l’inverse. Pour autant, si l’on se positionne d’un point de vue purement investisseurs, les prix dans les grandes villes françaises ont considérablement augmenté. L’an passé, la hausse constatée dans les métropoles régionales a dépassé les 10%. Sur les 50 plus grandes villes, l’augmentation des prix au mètre carré a atteint 5% en moyenne en 2018.

Résultat : si l’on se concentre sur les investisseurs, on se rend compte que les loyers ont, certes, augmenté, mais pas autant que les prix au mètre carré. Et c’est bien pour cela que la rentabilité locative s’érode au fil des ans. Si l’on prend en exemple des villes comme Lyon ou Bordeaux, on observe bien que les prix ont été multiplié par deux ces dernières années, pas la rentabilité locative. Que dire également de villes comme Paris où le plafonnement des loyers est sur le point d’être de nouveau appliqué ? Là encore, la rentabilité locative pour les propriétaires-bailleurs risque d’être revue à la baisse.

L’autre point à considérer porte, cette fois, sur l’attractivité des villes françaises. Les plus petites d’entre elles souffrent de plus en plus de désertification. Pour le coup, le prix de l’immobilier a plutôt tendance à diminuer et la rentabilité locative peut donc potentiellement être maintenue. Mais il est vrai que dans ces villes se pose aussi la question de la valorisation future des biens au moment de la revente.

Compte tenu des nombreux dispositifs qui existent aujourd’hui, n’y a-t-il pas de mécanismes que les propriétaires-bailleurs peuvent éventuellement activer en vue d'accroître la rentabilité de leur investissement ?

Si l’on se tourne du côté de l’investissement résidentiel, on se rend compte que la rentabilité des baux varie d’une manière importante d’une ville à l’autre, parfois même d’une rue à l’autre dans les grandes métropoles. Le taux de rendement annuel peut aller de 1,5 à 6% dans certaines villes (en fonction de leur taille et de leur dynamisme économique). A Paris, nous sommes clairement sur du 1,5%, voire en dessous. Mais tout dépend naturellement de l’actif, de sa localité, de la qualité de l’emplacement et de l’adresse exacte. Cela peut, en effet, considérablement varier. Tout dépend également de l’objectif de l’investisseur. Aussi, pour améliorer le rendement d’un investissement locatif, plusieurs stratégies peuvent être mises en œuvre.

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La première repose sur le fait d’essayer de diminuer les charges à plus ou moins long terme liées à cet investissement immobilier. Par exemple, si l’on achète un bien dans un immeuble où des travaux de rénovation ont été réalisés récemment, cela présage que le propriétaire ne sera pas contraint de débourser d’importants montants dans les années à venir pour justement financer des travaux. Si l’immeuble en question est ancien et qu’il nécessite d’être ravalé, la rentabilité locative risque d’être revue à la baisse compte tenu des charges à venir. Il convient, par conséquent, de bien observer ce point avant tout achat immobilier pour éviter de voir baisser cette rentabilité locative à plus ou moins longue échéance.

En tant que propriétaire, il peut aussi être intéressant de tenter de renégocier les frais de gestion de l’administrateur de bien par exemple et d’étudier de près certains frais annexes (honoraires, agences, etc.).

L’autre point à considérer pour booster la rentabilité locative d’un bien porte sur le fait de renégocier son crédit. Bien souvent, les propriétaires-bailleurs ont contracté des crédits pour pouvoir acheter. Or, il faut bien prendre la mesure du fait que les taux de prêts n’ont jamais été aussi bas. Les renégocier pour les diminuer peut aussi constituer une bonne option.

Sur le volet fiscal enfin, dans le cas d’une nouvelle acquisition, les dispositifs que sont le Pinel ou le Denormandie pour le neuf, doivent en effet être considérés. Idem pour ce qui est des dispositifs Malraux, Monuments Historiques ou du Déficit Foncier. Ils peuvent, selon la qualité des biens et de l’emplacement, s’avérer particulièrement efficaces. Notamment lorsqu’il s’agit de déduire le coût de travaux de rénovation des revenus fonciers. Cela revêt l’avantage non négligeable pour les investisseurs d’effacer la CSG et la CRDS et donc d’accroître la rentabilité locative d’un bien.

Quel regard portez-vous sur l’investissement professionnel aujourd’hui en France ? De quoi s'agit-il précisément ? Et quelle rentabilité peut-on espérer obtenir ?

Sur le papier, ce qui s’applique sur l’immobilier résidentiel peut également s’appliquer sur de l’immobilier professionnel. Par « professionnel », il faut comprendre : investissement dans des bureaux, des locaux commerciaux en direct ou au travers de SCPI. Il est aussi possible d’acheter des entrepôts, des commerces, des résidences hôtelières par l’intermédiaire de professionnels. En 2018, les parts de SCPI ont rapporté en moyenne 4,2% aux investisseurs. Ce qui fait que la rentabilité locative d’un investissement professionnel (ce, même s’il n’existe pas de dispositifs défiscalisants), se révèle plus intéressante que celle d’un investissement résidentiel au final.

Pour ce qui est des SCPI toujours, il peut également être pertinent d’investir dans des biens situés dans d’autres pays d’Europe. Pour quelle raison ? Parce que les bénéfices des crédits d’impôts ne sont ni soumis à la CSG, ni à la CRDS. La pression fiscale se révèle donc moins forte pour les investisseurs français. A ce titre, se tourner vers des pays comme l’Espagne, l’Allemagne, l’Italie, le Portugal, la Hollande ou encore la Belgique peut s’avérer judicieux. Le Portugal et l’Espagne parce qu’il s’agit de pays où la croissance est au rendez-vous. La Hollande ou la Belgique du fait de leur stabilité économique.

Dans tous les cas, les investisseurs doivent conserver à l’esprit qu’il s’agit d’opérations financières où il convient de se projeter sur 5 à 10 années. Un investissement immobilier s’envisage dans l’absolu nécessairement sur une longue période avec une vision à 15 ans. L’objectif étant aussi de limiter les fluctuations de taux et de prix.

Julie COHEN-HEURTON