Immobilier : l'investissement locatif au bord de la rupture ?

L'investissement locatif est arrivé à un tournant. La nouvelle étude annuelle du Crédit Foncier sur le sujet prédit déjà pour cette année un recul de la part du locatif privé dans le logement neuf, une première en cinq ans.

L'investissement locatif est visiblement en train de perdre de son attractivité. Et c'est particulièrement le cas dans le neuf. Sur ce segment, selon le Crédit Foncier, la part de logements qui seront achetés pour être loués va baisser cette année, pour la première fois depuis 2013.

Une lente érosion du marché qui date en réalité de l'élection d'Emmanuel Macron. Création de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), Taux d'imposition unique à 30% sur tous les revenus du patrimoine sauf l'immobilier, incertitude sur la fiscalité locale ou sur le prélèvement à la source ; voilà ce qui a refroidi les investisseurs. Et le risque porte désormais sur l'offre de biens mis à la location. Le Crédit Foncier rappelle ainsi que le parc locatif privé reste tenu à 96% par les particuliers et que leurs investissements profitent avant tout aux jeunes et aux ménages modestes. 60% des biens qu'ils louent sont des studios ou des deux-pièces.

L'investisseur locatif loin des clichés

Dans son étude annuelle, le Crédit Foncier dresse avant tout un portrait type de l'investisseur locatif. Portrait qui vient d'ailleurs casser pas mal d'idées reçues. Premier élément clé: la nature de l'investissement. Une grande majorité de ces bailleurs privés ne possède qu'un seul bien à la location. Un bien d'une surface moyenne de 45 m². La valeur de ce patrimoine est aussi plus faible qu'on pourrait le penser. Au premier semestre 2018, le coût médian d'un investissement locatif était de 170 000 euros, en baisse de 3% sur 1 an.

Non seulement les investisseurs ne sont que rarement multi-propriétaires, mais en plus, une part non négligeable d'entre eux ne possèdent même pas leur résidence principale. D'après les chiffres publiés par le Crédit Foncier, 11% des bailleurs privés sont locataires de leur propre logement. Ils se trouvent essentiellement dans les zones tendues où les prix sont trop élevés pour leur permettre de devenir propriétaires de leur résidence principale.

Quant à leur situation financière, dans 7 cas sur 10, les investisseurs vivent en couple, avec des revenus mensuels cumulés inférieurs à 6 000 euros. On descend même à tout juste 5 000 euros par couple d'investisseurs en Pays de la Loire.

Marie COEURDEROY