Immobilier : prix, neuf, ancien... Quelles perspectives à venir ?

Comme l'an passé, le marché de l’immobilier en 2019 va encore beaucoup bouger, selon la note de conjoncture d'Ikory.

L'immobilier reste une valeur refuge. L'année passée a confirmé cette tendance. Avec un nombre de transactions estimé à environ 960 000, 2018 s’est clos sur un volume total quasiment similaire à celui enregistré en 2017. Ce sont bel et bien les taux d’intérêt toujours extrêmement attractifs (1,43% en moyenne en décembre 2018) et inchangés depuis plus de six mois, qui ont contribué au dynamisme du marché.

Sur l’année 2018, la durée moyenne des prêts s’est accrue de dix mois pour atteindre 226 mois en moyenne, un niveau record. Le taux d’apport, lui, n’a jamais été aussi bas depuis 1978, se stabilisant à 16,1% en 2018, en baisse de 16% sur l’année. La conjoncture économique porteuse aura donc contribué fortement à la bonne forme du marché résidentiel ancien.

Les prix en 2018 vs 2019

Les prix de vente ont, eux, augmenté de 2,9% sur 1 an à fin septembre 2018 contre 3,9% l’année dernière, confirmant le tassement de la tendance haussière observée depuis le quatrième trimestre 2017. Cette progression est plus marquée pour les appartements anciens (+3,4%) que pour les maisons (+2,6%). Et d'après les avant-contrats collectés par les notaires, les prix dans l'ancien continueraient de croître sur les premiers mois de 2019 pour atteindre en février +3,7% sur 1 an pour les appartements et + 3,5% pour les maisons.

Ancien et neuf confondus, d’octobre 2017 à octobre 2018, les prix ont augmenté de 3,9% (4,7% pour les appartements et 2,4 % pour les maisons). La hausse annuelle des prix se sera tassée tout au long de l’année. De janvier 2018 à janvier 2019, la hausse des prix annuelle serait de 5,3% pour les appartements et de 3,9% pour les maisons. 

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A Paris, les prix progressent toujours ; après avoir atteint 9 500 € en octobre 2018, le prix moyen d’un appartement parisien serait de 9 650 €/m² en février 2019 en hausse de 6,1% sur un an. Depuis le troisième trimestre 2018, la moitié des arrondissements parisiens ont un prix moyen au m² dépassant les 10 000 €.

Pour 2019, si les volumes devrait se tasser légèrement, les prix, eux, devrait continuer à augmenter doucement du fait de l’arrêt par le BCE de son programme d’achats d’actifs et de la remontée des taux américains. La capacité des ménages va ainsi continuer à s’éroder et les acheteurs devenir un peu plus attentistes en 2019.

Quid pour le neuf ?

Sur douze mois, de décembre 2017 à décembre 2018, le nombre de permis de construire délivrés a baissé de 4,9%. Si les mises en chantier ont été proches de l’équilibre en 2018 (+2% sur un an), les trois derniers mois de 2018 ont été marqués par une forte baisse (-7,8%). Cela entraînera sûrement une contraction des logements mis en ventes dans les premiers mois de 2019. Cette contraction était déjà de 14% sur les neuf premiers mois de 2018, de 3,9% sur l’ensemble de l’année écoulée et de 16,7% au quatrième trimestre 2018 par rapport au quatrième trimestre 2017.

Ce repli de l’offre conduit à une légère baisse de l’encours de logements proposés à la vente qui s’établissait à 108 000 logements à fin 2018, soit une baisse de 0,7 % par rapport à la fin de l’année 2017. Le secteur du neuf fait face à un manque de produits et non de clients, ce qui pourrait à terme se traduire par des tensions sur les prix de vente.

Plusieurs signaux laissent donc présager une année 2019 en recul, notamment au niveau du volume des transactions. Ce recul devrait logiquement être lié à une baisse des mises en vente et non à une contraction de la demande. C’est en tout cas ce que pensent les professionnels de l’immobilier neuf qui sont de plus en plus confrontés à un foncier rare et cher, à la hausse des coûts de construction et à des refus de permis de construire. La perspective des élections municipales 2020 n’est pas de nature à arranger les choses.

C’est donc en amont de la chaîne de production de l’immobilier neuf que doivent se concentrer les efforts, car la demande, elle, reste soutenue. Reste à savoir si la Loi ELAN, promulguée en 2018, aura rapidement des effets positifs sur le secteur.