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Le crowdfunding immobilier : moins de fiscalité, plus de rentabilité ?

Les plateformes qui permettent d'investir dans le crowdfunding immobilier se multiplient et permettent non seulement de diversifier un portefeuille mais aussi d'en accroître la rentabilité.

Investir dans la pierre ne se limite pas à l’achat d’un bien immobilier ou de parts de SCPI. Pour Stéphane van Huffel, co-fondateur de www.net-investissement.fr, interrogé sur le plateau d'« Intégrale Placements », il apparaît clairement que le fait de miser sur ce que l'on appelle le crowdfunding immobilier revêt un certain nombre d'avantages. A commencer par le fait de booster la rentabilité d'un portefeuille d'investissements tout en y intégrant un aspect ESG.

Un intérêt financier côté investisseurs qui bouleverse cependant les codes et les mécanismes d'un marché immobilier. Lequel ne demande aujourd'hui qu'à enclencher le virage du numérique. Ce que Michael Aïm, responsable de la transformation digitale des entreprises au sein de la Chambre de commerce et d’industrie (CCI), voit également d'un bon œil.

Le crowdfunding immobilier est une technique qui consiste à prêter de l’argent, via une plateforme de financement participatif, à un promoteur afin de l’aider à financer un programme. Quel regard portez-vous sur l’émergence du numérique appliqué au secteur de l’immobilier et, qui plus est, à l’investissement locatif ?

Michael Aïm : Il y a une réelle différence entre les modèles d’affaires traditionnels et celui de la plateforme qui tend à devenir le modèle dominant. Dans les modèles traditionnels, la création de valeur se révèle linéaire dans le sens où il y a des entreprises qui disposent de fournisseurs. Ce à quoi le secteur qu’est l’immobilier n’échappe pas. Dans un modèle de plateforme (c’est le cas de Uber par exemple), la valeur est créée simultanément par l’utilisateur et le fournisseur. Dès lors qu’une plateforme voit le jour, elle génère, à la fois, de l’intermédiation et de la désintermédiation. Elle vient capter une partie de la valeur existante entre les banques, les promoteurs immobiliers et les particuliers.

Le fait est que les banques ne sont, aujourd’hui, pas du tout armées comme le sont les plateformes de crowdfunding immobilier pour répondre aux nouveaux besoins des investisseurs. C’est là où une véritable disruption s’opère dans le sens où il est désormais possible, pour un particulier, d’accéder à l’investissement locatif moyennant un ticket d’entrée de 5 000 euros. Les plateformes d’investissement locatif permettent de franchir une barrière que les banques ne sont, pour l’heure, pas en mesure de dépasser. Il y a fort à parier, toutefois, qu’elles seront amenées, dans les années à venir, à se transformer pour s’adapter à cette demande qui ne cesse de croître.

Au final, lorsque le numérique investit le secteur de l’immobilier et notamment celui de l’investissement locatif, on assiste, d’une part, à une captation de valeur qui déstabilise les professionnels du secteur, d’autre part, à de la création de valeur.

Certains spécialistes du financement participatif immobilier estiment que cette nouvelle manière d’investir dans la pierre peut non seulement permettre aux acquéreurs de diversifier leur portefeuille, mais également de bénéficier d’un rendement annuel brut allant jusqu’à 10% par an (contre 5,9% en moyenne). Dans quelle mesure le numérique permet-il, selon vous, d’augmenter de manière significative la rentabilité d’un investissement locatif ?

Il faut bien prendre en considération le fait qu’aujourd’hui, il existe une manière traditionnelle de « disrupter ». Avant la mise en orbite des plateformes de financement participatif, il n’existait que des acteurs traditionnels tels que les promoteurs immobiliers qui disposaient d’un niveau de valeur élevée. En d’autres termes, nous leur accordions un niveau de confiance élevé en contrepartie d’un ticket d’entrée qui se voulait tout aussi important.

Mais tout cela est, en fin de compte, révélateur d’une grande incertitude concernant les gains potentiels obtenus dans le cadre d’un investissement quel qu’il soit. Dans le cas du crowdfunding immobilier, les gains générés peuvent être considérables. Pour quelle raison ? Parce que, dans l’absolu, toutes les industries qui ont pris le parti d’intégrer le numérique dans leurs modèles de façon structurelle, ont, ensuite, augmenté leur rentabilité de manière importante.

Quels sont les critères à prendre en considération pour bien choisir sa plateforme d’investissement ?

Récemment, l’Autorité des marchés financiers (AMF) a adoubé le financement participatif immobilier et ouvert les vannes à des acteurs comme Homunity qui proposent des solutions de crowdfunding immobilier à des particuliers aspirant à investir dans des projets immobiliers locatifs. Maintenant qu’un premier agrément a été attribué, le marché va s’ouvrir peu à peu… Mais rien ne sert de se précipiter. Il ne faut pas se jeter à corps perdu dans ce type d’investissement. Il est préférable d’attendre pour discerner quels sont les grands acteurs du financement participatif immobilier. En tant qu’investisseur particulier, il convient, avant toute chose, de se renseigner, de lire les premiers avis, les premiers comptes rendus d’experts, ou bien de diversifier son portefeuille d’investissement en s’appuyant sur plusieurs plateformes pour minimiser les risques.

Mais ce qu’il importe de retenir, c’est essentiellement l’intérêt du financement participatif. Appliqué à l’immobilier, il permet de lever la barrière financière de l’investissement locatif et offre, de ce fait, bien plus de souplesse aux acquéreurs. Par ailleurs, pour tout ce qui a trait numérique, je préconise toujours de jouer la carte du « test & learn », de bien observer le marché et de ne pas prendre ce type d’investissement à la légère. Ce n’est pas parce que le financement participatif rend un marché plus accessible qu’il ne faut pas, pour autant, disposer d’un minimum de connaissances sur le sujet.

Julie COHEN-HEURTON