IFI 2019 : comment alléger l’imposition ?

Les personnes qui s’acquittent de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) peuvent, selon les situations, alléger le montant de leur contribution. Mais quelques contraintes doivent être prises en considération.

Lorsque la valeur nette taxable de votre patrimoine est supérieure à 1,3 million d’euros, vous êtes redevable de l’IFI. A partir de ce montant, vous est appliqué un barème (semblable à celui de l’ISF en son temps) qui varie en fonction de l’ampleur de votre patrimoine. Sauf que contrairement à l’impôt sur la fortune, l’IFI cible exclusivement le patrimoine immobilier.

Des biens à usage personnel ou mis en location tels que les maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave, etc.), les bâtiments classés « monument historique », les immeubles en cours de construction au 1er janvier 2019, les terrains à bâtir ou les terres agricoles, ainsi que les fractions d’immeubles représentées par des parts de sociétés immobilières de copropriété, sont ainsi concernés.

Exclusion d’avoir pour les enfants de 18 ans et plus

Instauré le 1er janvier 2018, l’IFI - comme l’ISF avant lui - peut, lui aussi, être allégé. Pour ce faire, il peut s’avérer non seulement nécessaire de repenser la structure de son patrimoine immobilier, mais aussi de se montrer attentif et de recourir à l’expertise d’un conseil.

Maître Didier Barsus, avocat associé au sein du cabinet Hoche Avocats et spécialisé dans la fiscalité patrimoniale, le sait. Un certain nombre de stratégies peuvent être mises en œuvre pour alléger le montant de votre contribution. A commencer par le fait d’exclure les avoirs des enfants âgés de 18 ans et plus au 1er janvier.

« Cela fait référence au foyer fiscal », commente Didier Barsus. « Lorsqu’un couple a des enfants mineurs, ces derniers rentrent dans l’assiette de taxation de l’IFI. A l’inverse, dès lors qu’ils atteignent l’âge de 18 ans, ils sont alors exclus du foyer fiscal au sens de l’IFI. L’exclusion d’avoirs devient donc possible ».

Des restructurations parfois complexes

Une autre solution pour diminuer la douloureuse de l’impôt sur la fortune immobilière concerne la possibilité de déduire certains biens de son patrimoine taxable. Comme pour l’ISF auparavant, le droit fiscal prévoit qu'« un abattement de 30% soit effectué sur la valeur de la résidence principale », détaille le spécialiste en fiscalité patrimoniale en guise de premier exemple.

« Un abattement peut également être pratiqué sur les biens locatifs, ou le Pinel. Pour ce qui concerne le passif taxable (par passif, il faut comprendre les dettes grevant les biens), il importe, d’une part, de considérer les biens immobiliers, d’autre part, les parts de sociétés. Quelle que soit la situation, l’idée c’est de faire en sorte qu’un patrimoine soit moins taxé. Si un propriétaire possède un fonds de commerce par exemple, l’immobilier utilisé pour les besoins de l’activité ne sera pas taxé. Si une personne développe une activité para-hôtelière, elle peut éventuellement être exonérée. Quoiqu’il en soit, chaque cas est différent. D’où la nécessité de se faire accompagner. Ce d’autant plus qu’il existe aujourd’hui ce que l’on appelle des clause ‘anti-abus’ que le législateur a pris soin d’assortir à l’IFI », explique Didier Barsus.

Le but : éviter une évaporation de l’assiette fiscale et donc « certains détournements des modalités de calcul du plafonnement des revenus soumis à l'IFI », indique le gouvernement.

Selon les cas, et si l’administration juge qu’un calcul est erroné, cette dernière peut alors réintégrer certains revenus « dans le cadre d'une procédure de contrôle », précise la Direction des finances publiques. « Le passif financier d’un bien immobilier peut permettre de diminuer la fiscalité, mais comme pour les restructurations effectuées a posteriori, il est nécessaire de bien conserver à l’esprit qu’il existe aujourd’hui ces fameuses clauses ‘anti-abus’. Donc ‘oui’, il est possible de restructurer en vue d’alléger le montant de l’IFI, mais un retraitement est possible par application de textes. Prudence donc avec les restructurations réalisées après le 1er janvier 2018 », prévient Didier Barsus.

Les dons « toujours efficaces »

Pour alléger l’imposition de l’IFI, faire un don à des organismes d’utilité publique se révèle « toujours efficace », pointe l’expert. Même s’il concède que cette option s’avère moins intéressante que du temps de l’ISF. Ainsi, il est possible de déduire du montant de l'impôt, dans la limite de 50 000 euros par an, 75% des dons consentis au profit des organismes éligibles. « Au lieu de verser de l’argent à l’Etat, il s’agit de le verser à une institution de son choix ».

Côté placements, les œuvres d’art qui étaient auparavant exonérées et les métaux précieux ne rentrent pas dans l’assiette de la taxation.

La stratégie du schéma de détention

Par ailleurs, lorsqu’il est question de reconsidérer un schéma de détention immobilière, il importe de « faire attention au démembrement », concède maître Didier Barsus. Pourquoi ? « Parce que seul l’usufruitier est taxable, sauf en cas d’acquisition à titre onéreux de la nue-propriété. Pour le coup, c’est la valeur de la nue-propriété qui devient taxable », précise-t-il.

Donation sous contrôle

Enfin, faire des donations en pleine propriété ou au travers de dons d'usufruits temporaires en vue d’aider les générations futures à financer leurs projets, constitue également une option à envisager. Il convient toutefois de « prendre quelques précautions », pointe le spécialiste. « Cela peut passer au travers d’une donation avec charges (pour interdire par exemple de vendre sans autorisation), ou en constituant une société civile afin de disposer d’un contrôle sur ce bien ».

Au final, conclut maître Didier Barsus, « il existe de nombreuses stratégies à élaborer pour alléger l’imposition de l’IFI. Mais il est vrai que le législateur a instauré un certain nombre de clauses ‘anti-abus’. Il y a donc quelques contraintes à considérer qui n’ont, de fait, pas encore subi les affres du juge de l’impôt et/ou du juge constitutionnel ».

Julie COHEN-HEURTON