Immobilier locatif : quels risques pour les investisseurs ?

Certes, le fait d’investir dans la pierre constitue encore et toujours un placement de bon père de famille. Mais il n’est pas sans risque. Surtout lorsqu’il est question de réaliser un investissement locatif.

Techniquement, acheter en vue de louer revêt de nombreux avantages... D’une part, parce que l’immobilier demeure la pierre angulaire de toute stratégie patrimoniale digne de ce nom. D’autre part, parce que cette « valeur refuge », comme aiment à le rappeler les professionnels du secteur, s’avère, en prime, actuellement portée par une envolée des prix parfois spectaculaire en fonction des villes et des régions (+ 4 000% à Paris en 50 ans).

De quoi laisser planer l’idée à celles et ceux qui souhaitent réaliser un investissement locatif de percevoir rapidement d’importants rendements, qui plus est régulièrement. Et les chiffres le prouvent. Depuis 5 ans, le marché de l’investissement locatif a connu une forte progression. Selon une étude réalisée en 2018 par le Crédit Foncier, la part d’investissement locatif dans le total de logements construits est ainsi passée de 13,4% en 2013 à 15,5% en 2018.

Le souci tient au fait que cette valorisation record de la pierre dans les grandes villes n’est pas dénuée de risques pour l’ensemble de l’économie. Et l’investissement locatif - qu’il soit réalisé dans le neuf ou dans l’ancien quel que soit le dispositif (Pinel, Malraux ou Denormandie) - ne fait pas exception à la règle...

La vacance locative en question

Stéphane Gregoir et Tristan-Pierre Maury sont respectivement Directeur et Directeur adjoint du pôle de recherches en Economie au sein de l’EDHEC Business School. Il y a 5 ans, ils ont réalisé une synthèse intitulée « Les dysfonctionnements du marché locatif privé et le rôle de la régulation ».

Une étude au sein de laquelle ils mettent en exergue les problématiques auxquels les bailleurs comme les locataires se heurtent régulièrement du fait « d’erreurs d’appréciation des risques et des coûts supportés par les deux parties qui les amènent à prendre des décisions individuelles défavorables au bon fonctionnement du marché ». Et l’une des premières difficultés qui se pose selon eux porte un nom : la vacance locative.

Certes, à Paris les files de locataires attendant de pouvoir visiter un appartement se révèlent souvent particulièrement longues. Mais Paris n’est évidemment pas la France et les difficultés pour trouver des locataires dans d’autres communes constituent également une réalité. 

En France, le taux de vacance moyen est évalué à 7,9%. Mais à Vichy, Montluçon ou encore Lens, ce taux peut parfois se hisser au-dessus de 20%. Selon l’Insee, ce pourcentage serait lié à différents éléments. D’abord compte tenu d’une offre locative qui peut se révéler plus élevée que la demande. Ensuite, à cause de logements se trouvant en mauvais état. Enfin, du fait d’un parc immobilier qui se révèle inadapté tant au niveau des prix pratiqués que de la localisation.

De potentiels impayés

L’autre écueil pointé du doigt par les deux économistes concerne la crainte, pour les bailleurs, de ne pas percevoir les loyers escomptés. Si le pourcentage d’impayés dans le parc privé s’avère finalement assez faible (environ 3%) en France, lorsqu’un propriétaire bailleur est confronté à ce type de déconvenues, les démarches administratives se veulent fastidieuses. Stéphane Gregoir et Tristan-Pierre Maury soulignent, par ailleurs, le fait que « depuis 1990, le nombre de procédures judiciaires initiées par des bailleurs pour obtenir le paiement des loyers et/ou la résiliation/expulsion du locataire a sensiblement augmenté ». Selon les données du ministère de la Justice, leur nombre est ainsi passé de 100 715 en 1990 à 152 680 en 2016, selon les données du ministère de la Justice.

A cela, s’ajoute un délai de procédure qui peut être long selon les situations. D’où la nécessité pour les bailleurs, en plus de bien choisir leurs locataires, de se prémunir en optant, par exemple, pour une assurance contre les risques locatifs.

La problématique des moins-values à la revente

Derrière la flambée des prix que subissent des villes comme Paris (+54% entre 2009 et 2019), Lyon (+54%) ou encore Bordeaux (+43%), se cachent des zones où la valeur vénale des biens immobiliers s’est écroulée. C’est le cas de Saint-Étienne (32%), de Béziers (- 27%) ou encore de Calais (- 26%).

Le problème c’est que cet effondrement est rarement synonyme de bon augure pour les investisseurs qui envisagent de revendre leur bien. Comme rappellent souvent les professionnels du secteur, l’emplacement fait figure de maître-mot. C’est pourquoi ils recommandent généralement d’investir dans de grandes métropoles et non dans des quartiers en devenir.

Quid de l’illiquidité ?

Par « liquidité », il faut comprendre le fait de pouvoir revendre rapidement un actif (immobilier dans notre cas) sans que cela ne génère un impact majeur sur les prix. A l’inverse, lorsqu’un actif se vend difficilement et que les prix chutent, il devient dès lors moins liquide. On parle alors d’« illiquidité ».

Pour ce qui est du marché immobilier, nombreux sont les biens qui peuvent être vendus facilement et qui sont donc considérés comme liquides. Mais tout dépend, une fois de plus, du type de bien (les studios et les deux-pièces sont nettement plus faciles à vendre que les grandes surfaces) et bien sûr de l’emplacement. Si à Paris le délai de vente moyen est évalué à 42 jours, il peut dépasser les 80 jours dans certaines villes comme Limoges (81 jours), ou Clermont-Ferrand (84 jours). Un risque à considérer que l’on souhaite acheter un bien en vue d’y vivre ou de le louer.

Julie COHEN-HEURTON