Plus-values immobilières : une taxation trop conséquente en 2019 ?

En 2017, le taux d’imposition global des plus-values immobilières était de 34,5%. En 2018, il passait à 36,5%. De là à envisager une nouvelle hausse en 2019 ? Pas sûr.

« Oui », la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’achat. « Oui », son imposition dépend de nombreux paramètres, à commencer par la nature du bien en question, son estimation ou encore sa durée de détention.

Pour autant, dès lors que vous vous délestez d’une maison, d’un appartement ou encore d’un terrain où vous ne résidez pas et que vous le vendez plus cher que son prix d’achat, la plus-value obtenue doit alors supporter l’imposition l’année même de sa réalisation.

Le problème c’est que le taux en question a tendance à fortement augmenter et que d’autres taxes peuvent venir s’ajouter. Ce que maître Barbara Thomas-David, notaire spécialisée en droit privé, gestion de patrimoine et immobilier à Paris, n’hésite pas à rappeler.

Depuis le 1er janvier 2013, une taxe supplémentaire est visiblement appliquée aux plus-values imposables qui dépassent un certain montant. De quoi est-il question ?

Me Barbara Thomas-David : Le gouvernement de l’époque a considéré que lorsqu’une plus-value réalisée dans le cadre d’une vente immobilière se révélait importante, une taxe supplémentaire devait être appliquée. Selon le montant de la plus-value obtenu, le taux de cette taxe supplémentaire varie. Il peut, ainsi, atteindre 6% si la plus-value nette dépasse 260 000 euros. Il convient toutefois de rappeler que cette taxation supplémentaire n’intervient qu’à partir du moment où la plus-value dépasse 50 000 euros de gains. A partir de là, le taux oscille entre 2 et 6% en fonction du montant de la plus-value perçue.

Techniquement, les plus-values imposables (résidences locatives ou secondaires) sont soumises à une taxation globale forfaitaire de 36,5% depuis l’année dernière. Mais n’existe-il pas des mécanismes permettant de les minorer ?

Il faut bien comprendre que lorsque l’on parle de plus-value neutre, on fait, en réalité, référence à la plus-value réalisée déductions faites de tout ce qui a été effectué au sein du bien immobilier. De la plus-value brute, on peut donc déjà enlever des frais d’actes estimés à 7,5%, mais également des frais qui proviennent de travaux effectués. Ces derniers sont, en effet, déductibles à hauteur de 15% dès lors que vous détenez un bien depuis plus de 5 ans. Mais avant d’envisager de réaliser des travaux qui doivent apporter davantage de valeur au bien, il est nécessaire de vérifier si le jeu en vaut véritablement la chandelle et si l’opération se révèle ou non intéressante financièrement parlant compte tenu de la part déductible.

Dans tous les cas, il convient de bien conserver les justificatifs qui devront être adressés à l’administration fiscale pour pouvoir bénéficier de cet abattement. Il importe également de s’assurer de l’intérêt des travaux réalisés pour augmenter la valeur du bien (fenêtre à double vitrage, ravalement et bien sûr extension).

A noter, enfin, que les diagnostiques techniques obligatoires peuvent aussi permettre de réduire les plus-values imposables.

Faut-il s’attendre à un nouveau relèvement de la taxation des plus-values en 2019 ?

Il est important de noter que les Français ont rarement été plus taxés en matière de plus-values immobilières qu’aujourd’hui. Il me semblerait, par conséquent, malvenu de rehausser de nouveau l’imposition à laquelle sont soumises les plus-values taxables.

Il est vrai qu’il a été, à un moment donné, également question de taxer les plus-values réalisées dans le cadre de ventes de résidences principales. Mais cette idée a rapidement été abandonnée dans la mesure où elle serait apparue comme une mesure antisociale. Il n’y a donc pas de quoi envisager qu’une nouvelle augmentation de l’impôt sur les plus-values puisse être appliquée en 2019. Pas dans l’immédiat du moins.

Julie COHEN-HEURTON