SCPI, OPCI et autre SCI: quels sont les secrets de la "pierre papier"?

À partir de plusieurs dizaines de milliers d’euros, les placements financiers dans l'immobilier -ou "pierre papier"- peuvent générer des rendements appréciables, mais ne sont pas dénués de risques. Voici ce qu'il en est pour les OPCI, les SCPI et les SCI.

S’il convient de n'investir que des sommes dont on n’a pas l’utilité au quotidien, bâtir un portefeuille en vue de le dynamiser tout en limitant le risque de pertes en capital n’est pas une mince affaire. Certains supports visent à concilier ces deux aspects.

Si vous disposez de 50.000 euros d’épargne par exemple, vous pouvez investir indirectement dans l'immobilier via les SCPI, les OPCI ou encore les SCI, qui permettent plusieurs stratégies, notamment au regard des enveloppes au sein desquelles ces produits peuvent être intégrés. Encore faut-il, au préalable, connaître les risques auxquels vous vous exposez, mais également le ticket d'entrée, la fiscalité…

Nos conseils avec l’éclairage de Bertrand Tourmente, fondateur d’Althos Patrimoine et d'Albert d’Anthoüard, directeur de la clientèle privée au sein de Nalo.

*A noter que ces préconisations s'inscrivent dans une logique globale. Avant d'opérer tout arbitrage au sein de votre portefeuille, il est recommandé - outre le fait de se faire accompagner par un conseil en gestion d'actifs et/ou patrimonial - de déterminer l'appétence aux risques dont vous disposez, de bien évaluer votre patrimoine, mais également d'appréhender comme il se doit l'objectif de votre investissement. Les possibilités d'investissement mentionnées ne le sont qu'à titre indicatif.

OPCI, SCPI, SCI... De quoi s’agit-il ?

Contrairement aux sociétés civiles de placement immobilier (les fameuses SCPI), les OPCI (comprenez: organismes de placement collectif en immobilier) ne sont pas à 100% placés dans des actifs immobiliers. Plus liquides que les SCPI, les OPCI sont en partie investis en valeurs mobilières comme les actions, les obligations et les liquidités, généralement à hauteur de 10%. Dans les deux cas, il s'agit de véhicules d'investissement qui consistent à collecter des fonds auprès d'investisseurs (particuliers et institutionnels). Leurs rendements annuels moyens, bien que nettement plus intéressants que ceux proposés par les livrets d'épargne, ne sont cependant aucunement garantis. Il existe enfin un risque de perte en capital.

Souvent utilisée en tant qu'outil de transmission de patrimoine, la SCI – ou société civile immobilière – prend, pour sa part, une tout autre forme: celle d'un contrat de société au sein duquel plusieurs personnes (ou associés) choisissent de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d'en partager les bénéfices tout en s'engageant à contribuer aux pertes.

Niveau de risque

Modéré si l'on considère la liquidité ainsi que la volatilité de ces trois typologies d'actifs.

Pour ce qui est des SCI, ce qui pose généralement problème en matière de risques encourus concerne la responsabilité des associés les uns vis-à-vis des autres. En d'autres termes, lorsqu'un emprunt est réalisé pour financer un bien ou des travaux, la banque demande aux détenteurs d'être solidaires les uns des autres. Sauf que si le bien en question n’est pas loué ou que le locataire ne s'acquitte pas de son loyer, il y a, alors, une double sanction pour les associés. D'un côté, une obligation de payer les charges, de l'autre, la contrainte de continuer à rembourser l’emprunt. En outre, les associés peuvent se retrouver dans l'obligation de payer les dettes de la SCI sur leur patrimoine personnel s’il le faut. 

Ticket d’entrée

Certaines SCPI sont accessibles à partir d'une centaine d'euros. Les experts préconisent généralement d'investir au minimum 1.000 euros, voire 4.000 ou 5.000 euros dans la mesure du possible.

Du côté des OPCI, le ticket d'entrée est généralement compris entre 100 et 1.000 euros.

Quant aux SCI, dans la mesure où il est question d'acheter un bien à plusieurs en vue, le plus souvent, d'optimiser une transmission de patrimoine, il n'est pas question de ticket d'entrée, mais plutôt de parts. Dans l'absolu, ce dernier investissement s'opère dans des proportions différentes selon les personnes associées. Lesquelles doivent, ensuite, gérer le bien ensemble dans un but non commercial. 

Rendement attendu

En 2019, le rendement annuel courant constaté avoisine les 4,5% pour ce qui est des SCPI d'entreprise par exemple, selon l'Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM).

Du côté des OPCI, "la performance globale sur un an s’établit à +2,9% au premier trimestre 2019, dont +1,3% de rendement courant et +1,6% de valorisation", détaille l'Association.

Fiscalité appliquée

Pour les SCPI comme pour les OPCI, la fiscalité varie en fonction de la nature du support dans lequel les parts sont détenues. S'il s'agit d'un contrat d'assurance-vie par exemple, le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30% peut-être appliqué. Compte tenu de leur prépondérance immobilière, les OPCI comme les SCPI font partie des produits financiers taxables à l'IFI. 

Dans l'absolu, la fiscalité constitue le grand défaut des SCPI. SI elles ne sont pas intégrées à des contrats d'assurance-vie, les parts détenues seront taxées au titre des revenus fonciers, en fonction de votre tranche marginale d’imposition. À cela, s'ajoutent des prélèvements sociaux fixés à 17,2 %.

Du côté des plus-values générées pour les parts de SCPI, leur imposition est calculée sur une base semblable à tout investissement immobilier. Dans ce cas, l’impôt s'établit à 19% avec des abattements de 6% par an entre la cinquième et la vingt-et-unième année de détention, puis 4% la 22e année. L’exonération totale de la plus-value d'une SCPI n’est,obtenue qu’à compter de la 22e année révolue de détention.

Dans le cadre d'une SCI, sa fiscalité par défaut est considérée comme "transparente" dans le sens où chaque associé est imposé en fonction de sa quote-part dans la SCI. Mais la SCI peut aussi opter pour l'impôt sur les sociétés (IS) lors de sa création ou tout au long de sa vie. C'est ce que l'on appelle une SCI "opaque" dont les bénéfices sont directement soumis à l'IS. Dans ce cas, les associés ne sont imposés qu’en cas de distribution de bénéfices. En 2019, le taux d'imposition sur les sociétés est fixé à 28% pour les bénéfices inférieurs à 500 000 euros, puis à 33,33% au-delà.

À mi-chemin entre une SCI "transparente" et sa version "opaque", on trouve les SCI "translucides" qui, elles, comme le précise l’article 1655 ter du Code Général des Impôts (CGI), sont soumises à régime fiscal spécifique dans lequel la société est exonérée de l'impôt sur les sociétés mais dont les revenus distribués aux associés sont imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

Structuration

Pour un montant global de 50.000 euros à investir, Albert d’Anthoüard préconise d'allouer 10.000 euros à ce type d'actifs. Dans l'absolu, Bertrand Tourmente, considère que "structurer son portefeuille en y intégrant 25% d’immobilier (SCI, SCPI ou OPCI), 25% d’actifs prudents, 25% de non coté (private equity) et 25% d’actions permet de traverser toutes les crises avec la plus grande sérénité".

Ce qu'en pensent les experts

De l'avis d'Albert d’Anthoüard, il importe avant toute chose de disposer d'une "vision cohérente" sur ce type de placement. Pourquoi? "Parce qu'aujourd'hui pour aller chercher de la performance, l'un des leviers consiste à diminuer les frais de gestion et/ou les droits d'entrée et de sortie. Or, dans le cas de SCPI ou d'OPCI, les frais d'entrée peuvent parfois atteindre 10%, pour un rendement moyen annuel d'environ 4%".

Pour Bertrand Tourmente, il peut même être intéressant de se tourner vers ce que l'on appelle des OPPCI. "Les Français disposent d’une appétence particulière pour tout ce qui a trait à l’immobilier, notamment parce qu’ils apprécient l’idée d’acheter à crédit et de rembourser en loyers. Aussi, le fait de miser sur un Organisme de Placement Professionnel Collectif Immobilier (OPPCI) destiné à des investisseurs privés et/ou avertis par exemple en vue de réaliser un investissement dans des immeubles donnés en location ou à construire peut-être une option à considérer. Ce d’autant plus que le rendement annuel escompté peut dépasser les 8%".

Dans l'absolu, les deux spécialistes s'accordent sur le fait qu'il "convient de disposer d’un regard humble" lorsque l'on investit. "Plus on écoute, de façon générale, le bruit du marché, plus un investisseur est susceptible de faire des erreurs", pointe le fondateur d’Althos Patrimoine. Quant au directeur de la clientèle privée de Nalo, il rappelle que lorsque l'on souhaite investir, il importe vraiment de conserver à l'esprit que "les bons coups n'existent pas. Ce n'est pas le loto. Il faut toujours investir au regard d'un projet préalablement défini".

Julie COHEN-HEURTON