Syndics de copropriété trop chers: 5 conseils pour limiter les frais

D'après une étude de "60 Millions de consommateurs" publiée jeudi, seuls 7% des syndics respectent (à peu près) le contrat-type imposé par la loi Alur. Flambée des honoraires, coût élevé des assemblées générales... Voici les points qu'il faut surveiller pour limiter les frais.

La loi Alur (pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové) impose aux syndics des copropriétés un contrat-type afin d'améliorer la lisibilité des contrats et d'assurer une meilleure comparabilité. Deux ans après l'entrée en vigueur du décret, les choses ont un peu bougé: suppression de la surfacturation du compte bancaire séparé, et quasi disparation de la double facturation de certains frais administratifs.

Mais "des points noirs persistent et d’autres apparaissent", déplore 60 Millions de consommateurs, qui a épluché près de 200 nouveaux contrats. Parmi eux, seuls 7% sont satisfaisants, sans pour autant être parfaits. Les autres contiennent tous plusieurs abus juridiques et tarifaires, qu'il est néanmoins possible de détecter afin de limiter les frais. Explications.

1. Négocier les honoraires

Sans surprise, de nombreux cabinets de syndics ont pris prétexte de la loi Alur pour augmenter leurs tarifs. Selon l'étude, les honoraires de base fixés par les professionnels au titre de la gestion courante d'un immeuble ont flambé de près de 50% en 5 ans, dépassant aujourd'hui les 207 euros par lot en moyenne au niveau national. Ils atteignent même les 232 euros en Ile-de-France, contre seulement 177 euros en province.

Mais on peut mettre la pression sur son syndic en l'obligeant par exemple à réduire les frais de relance. Le tarif à appliquer est en effet négociable. Tout comme le coût de la vacation en cas d'urgence, que certains syndics "ont tendance à majorer jusqu'à 100% dès 18 heures". Par ailleurs, trop souvent, les contrats sont conclus pour trois ans (durée maximale), alors que rien ne le justifie, ajoute l'enquête.

2. Limiter le coût des assemblées générales

La tenue de l'assemblée générale annuelle, "nouvelle vache à lait" des syndics, est une prestation comprise dans le forfait de base. "Mais ses modalités d’organisation, son horaire et sa durée doivent absolument être négociés", conseille le magazine. Car il suffit que le cabinet décide seul de l’organiser après 18 heures pour que les coûts en heures majorées explosent.

L'étude relève également certaines pratiques qui consistent à facturer par lots l’assemblée générale extraordinaire. "On peut ainsi se retrouver avec une séance à plusieurs milliers d’euros", précise 60 Millions. Enfin, 1 syndic sur 10 facture encore les photocopies liées à la convocation et au compte-rendu de l’AG supplémentaire.

3. Déterminer le nombre de visites

Le conseil syndical doit négocier avec le syndic le nombre de visites de la copropriété, qui s'établit en moyenne à quatre pendant la durée du contrat, constate l'association. Ce chiffre doit être déterminé par les copropriétaires selon les besoins de l’immeuble. Néanmoins, la moitié des contrats étudiés inclut d’office une réunion avec le conseil syndical dans leur forfait, reconnaît 60 Millions, tandis que 10% ne prévoient aucune réunion.

4. Traquer les abus persistants

Le contrat type prévoit immédiatement des frais de mise en demeure en cas de charges impayées, qui s'élèvent en moyenne à 36 euros, mais peuvent monter jusqu’à 240 euros. Autres abus persistants constatés dans certaines copropriétés: le prélèvement d'une commission de gestion des compteurs d’eau, de frais de photocopie ou d’impression parfois tarifés hors forfait, ou encore d'une taxe pour les enveloppes.

5. Surveiller le prix de l'état daté

Autre prestation payante dont le prix varie fortement d'un syndic à l'autre: "l'état daté". Destiné au notaire, ce document permet à un copropriétaire vendeur de faire le point sur l'état de ses comptes. Cette prestation, "qui requiert, au plus, deux heures de vacation, est facturée plus de 400 euros avec des pointes à plus de 600, voire à plus de 1.000 euros".

Certains syndics facturent même abusivement des "pré-états datés" en sus (environ 7 % des contrats). Ce tarif imposé devait normalement être limité par un décret de la loi Alur. "Mais on l’attend toujours, trois ans après", s'agace le magazine.

AG: les nouveaux points à l'ordre du jour en 2017

- Le syndicat des copropriétaires doit désormais constituer un fonds pour les futurs travaux.

- Tout immeuble pourvu d’un chauffage collectif doit désormais comporter un équipement permettant de déterminer les quantités de chaleur et d’eau chaude fournies à chaque logement.

- Toutes les copropriétés doivent être immatriculées à partir de 2017 dans un registre national sur www.registre-coproprietes.gouv.fr.

- Une fiche synthétique doit être élaborée par le syndic où sont regroupées
les données financières et techniques essentielles.

Julien Mouret