Copropriété : les syndics vont devoir justifier leurs factures

Les syndics de copropriété ne vont plus pouvoir facturer à tout va. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt de décembre 2012, que les "frais de recouvrement doivent avoir été nécessaires". Ils vont donc devoir les expliquer.

Est-ce la fin de l’impunité des syndics de copropriété ? Les juridictions judiciaires tapent, en effet, du poing sur la table au sujet de la facturation des frais. Dernier fait en date : la Cour de cassation, dans un arrêt du 18 décembre 2012, rappelle que "lorsque le syndic de copropriété facture des frais de recouvrement, il faut, pour être dû, que ceux-ci aient bien été nécessaires".

La Cour de cassation n'a pas admis qu'un syndic facture des frais de tenue d'assemblée générale, de suivi de dossier, d'envoi de convocation ou de procès-verbal d'assemblée. Le syndic doit justifier, et le juge doit vérifier, que ces frais étaient bien nécessaires.

Application restrictive de la loi

Elle n’est pas la première à tenter de limiter la facturation des syndics. "Certaines juridictions ont écarté des frais litigieux aux montants abusifs, que le syndic avait tenté d’imputer sur le compte du copropriétaire débiteur au titre de prétendus frais nécessaires au recouvrement des charges, en l’occurrence des honoraires pour la transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier", explique Christophe Grand, juriste à l’Association des responsables de copropriété.

Il cite en exemple un jugement, en date du 3 mai 2011, du Tribunal de proximité d’Evry qui a déclaré qu’il s’agissait d’actes d’administration ordinaires du syndic. "C’est-à-dire relevant de ses honoraires de gestion courante. Il en résulte, qu’ils ne peuvent donner lieu à facturation supplémentaire auprès du syndic ou du copropriétaire débiteur," justifie-t-il.

Pour le juriste, ces jugements des tribunaux sont seulement une application restrictive de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui définit la nature des frais pouvant donner lieu au recouvrement des arriérés de charges par le syndic auprès du copropriétaire débiteur. Ceux-ci peuvent être liés à des relances, provenir des émoluments d’huissier ou de prise d’hypothèque, ou encore résulter de droits d’enregistrement et de recouvrement.

Présomption de bonne foi

Mais pour Emilie Rosita Allain, présidente de l'Association Nationale de la copropriété, l'arrêt du 18 décembre 2012 de la Cour de cassation, est plein d’autres enseignements.

Tout d’abord, la Cour entend mettre fin au caractère systémique des procédures de recouvrement. Certaines peuvent s'avérer excessives voire contre productives pour le syndic en fonction de la situation du débiteur. "Il faut distinguer les impayés, des retards de paiement. La situation personnelle du débiteur doit être prise en compte, chômage, un divorce" tient à rappeler Emilie Rosita Allain. Cet arrêt impose donc au syndic de faire œuvre de discernement dans l’emploi des divers moyens d’action en sa possession. "Il l’oblige à ne pas privilégier l’action judiciaire comme seule et unique solution", explique-t-elle.

Mais surtout, cet arrêt montre que la présomption de bonne foi du débiteur de la copropriété est conservée. "Le non-paiement d’une dette n’est pas de nature à inverser la présomption de bonne foi du débiteur. En conséquence, la Cour considère par-là, que les intérêts moratoires feraient double emploi avec les dommages et intérêts pour compenser le préjudice résultant du retard de paiement", conclut la présidente de l'Association Nationale de la copropriété.

Diane Lacaze