Immobilier: heure de vérité pour le projet très contesté de Duflot

Coûteux, inefficace… le projet de loi Duflot pour l'Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), présenté mardi 10 septembre à l'Assemblée nationale, est loin de faire l'unanimité. Les professionnels grognent, mais également certains élus PS.

Le projet de loi Duflot pour l'Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) va être examiné mardi 10 septembre à l'Assemblée nationale. Le texte fait déjà débat! Chose étonnante, il déplait même au sein de la majorité.

Ainsi, le député PS de Paris, Christophe Caresche, met en garde contre l'un des dispositifs prévu dans le projet de loi: la garantie universelle des loyers. Elle sera financée, à parts égales, par le locataire et le propriétaire, et servira à indemniser ce dernier en cas d'impayés de loyer. Cela nécessiterait la création d'un organisme public dédié. Un dispositif qui pourrait non seulement s'avérer coûteux pour les finances publiques mais également déresponsabiliser les mauvais payeurs.

"Certains seront tentés de ne plus payer"

Une idée largement reprise par Gilles Carrez, le président UMP de la commission des finances de l'Assemblée nationale. "Certains seront tentés de ne plus payer leur loyer, puisqu'une assurance publique le fera pour eux", s'alarme-t-il au Figaro ce lundi 9 septembre.

Le gouvernement a chiffré à 700 millions d'euros ce mécanisme de garantie universelle des loyers (GUL). Mais la vérité, selon Gilles Carrez, c'est que ce mécanisme "a toutes les chances de déraper. (…). C'est un chiffre manifestement sous-estimé qui repose sur un taux de 2,5% de loyers impayés. Les assureurs, eux, constatent des taux de 4 à 5%. Le coût de cette garantie devrait dépasser 1,5 milliard d'euros".

"Situation explosive"

Le projet de loi déplait aussi aux professionnels. Très remontés contre le dispositif de garantie des loyers, l'assureur Galian et la FFSA (Fédération française des sociétés d'assurance) estiment qu'il privera d'activité une quinzaine d'assureurs et sera source de dérapages budgétaires, chiffrant son coût annuel dans une fourchette de 1,5 à 2 milliards d'euros. Le ministère qui juge cette estimation fantaisiste rendra bientôt rendue publique la sienne.

Par ailleurs, selon les promoteurs immobiliers, et la Fédération nationale de l'immobilier, les contraintes imposées aux propriétaires avec l'encadrement des loyers pousseront ces derniers à déserter l'investissement dans le secteur locatif privé, aggravant la pénurie de logements dans les zones tendues.

"Qui construit les logements ? Les investisseurs. Or si on baisse la rentabilité locative, on les pousse à désinvestir", renchérit Benoist Apparu, le député UMP de la Marne et ex-ministre du Logement. "Au final, seul un quart des loyers pourrait baisser, donc l'impact sur la vie des gens sera relativement limité", dit-il, se basant sur des données de l'Olap (l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne).

De leur côté, les associations de lutte contre le mal-logement redoutent que le dispositif d'encadrement des loyers n'aboutisse, au mieux, qu'à stabiliser ces derniers à un niveau élevé, dans les zones où ils ont flambé ces dernières années.

Plus largement, le Collectif des associations unies pour une nouvelle politique du logement pointe un "gros décalage entre le projet de loi et la situation explosive" en matière d'hébergement d'urgence, où la ministre avait pourtant promis d'en finir avec une "gestion au thermomètre".

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Le titre de l'encadré ici

|||Le projet de loi ALUR:
Ce projet de loi prévoit notamment un meilleur encadrement des professions immobilières afin de lutter contre les abus, ou encore une densification des zones pavillonnaires afin de construire plus de logement.

Mais deux mesures sont particulièrement importantes. Cécile Duflot prévoit un mécanisme d'encadrement des loyers dans 39 agglomérations. Elles seront dotées d'"observatoires locaux des loyers", chargés d'établir des statistiques sur le niveau des loyers pratiqués. A partir de ces données, un plafond sera fixé chaque année par les préfets, qui ne pourra pas dépasser "20% au-dessus du loyer médian de référence". Et tous les loyers situés au-dessus de ce niveau "auront vocation à être abaissés".

Par ailleurs, Cécile Duflot veut mettre en place une garantie universelle des revenus locatifs (GUL). Cette garantie sera financée "à parts égales" entre le propriétaire et le locataire. Elle permettra de lutter limiter les cautions et de lutter contre les loyers impayés.

Diane Lacaze