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Immobilier: vous pourriez bientôt "gagner" de l'argent en empruntant

Les ménages empruntent à des taux records pour leur projet immobilier

Les ménages empruntent à des taux records pour leur projet immobilier - AFP

Les taux continuent de baisser, alors que l'inflation repart. Résultat: les crédits n'ont jamais été aussi bon marché et se rapprochent de taux réels négatifs.

Si on tient compte de l'inflation, il n’a jamais coûté aussi peu cher en France d’emprunter pour acheter son appartement ou sa maison. En mai, les taux moyens des crédits immobiliers, toutes durées confondues, sont tombés à 1,46%, selon les données de l'Observatoire Crédit Logement / CSA. Mais si on tient compte de l'inflation actuelle, les taux réels flirtent plutôt avec le seuil du 0%!

La hausse des prix est en effet un élément crucial à prendre en compte. Ce n'est pas la même chose d'emprunter à 10% si les prix progressent de seulement 1% par an ou s'ils bondissent de 9% chaque année. Or, lorsqu'on compile les données de Crédit Logement / CSA pour les comparer à l'inflation (voir méthodologie ci-dessous), les taux d'intérêt réels sur les crédits immobiliers ont chuté en deux ans, passant de 1,95% en janvier 2016 à 0,13% en mai dernier.

Evolution des taux d'intérêt réel pour les crédits immobiliers
Evolution des taux d'intérêt réel pour les crédits immobiliers © BFM

Autrement dit, jamais le crédit immobilier n'a été aussi bon marché depuis au moins 2007, y compris lorsque les taux d'intérêt nominaux étaient encore plus bas, avec un plancher record à 1,28% en novembre 2016. Pourquoi? Tout simplement parce que l'inflation à cette époque était beaucoup plus basse.

Et si l'indice des prix à la consommation continue de progresser à ce niveau pendant encore quelques mois, les taux d'intérêt réels pourraient même devenir… négatifs. Ce qui vous permettrait de "gagner" de l'argent en vous endettant. Plus précisément, ce que vous remboursez à votre banque, même avec les intérêts, aurait alors moins de valeur que ce vous avez emprunté. Car la monnaie utilisée pour régler vos mensualités a de moins en moins de valeur, et cela n'est plus compensé par le taux exigé. Ces taux d'intérêt réels proches de zéro ou négatifs sont donc particulièrement favorables aux emprunteurs.

Mais comment expliquer que les taux d'intérêt réels soient si bas? D'un côté, la hausse des prix de l'énergie (liée notamment au rebond du cours du pétrole) et celle des prix alimentaires poussent l'inflation. De l'autre côté, la politique de la Banque centrale européenne est toujours très accommodante et tire les taux vers le bas. En outre, les banques se livrent une concurrence féroce pour attirer les clients, dans un contexte où la demande des Français sur l'immobilier a tendance à baisser. De quoi ravir les ménages qui souscrivent un crédit en ce moment.

Méthodologie et définition :

Grossièrement, le taux d'intérêt réel est proche du taux d'intérêt nominal auquel on retranche le taux d'inflation. Par exemple, avec un taux d'intérêt à 2% et une inflation à 1%, le taux réel avoisine 1%. Néanmoins, la vraie formule est un peu plus complexe :

Taux d'intérêt réel = [ (1 + taux d'intérêt nominal) / (1 + taux d'inflation) ] – 1

C'est cette dernière formule que nous avons appliquée. Pour les taux d'intérêt des crédits immobiliers, nous avons repris les chiffres mensuels de CSA/Crédit Logement qui font référence sur le marché. Nous les avons ensuite comparés à l'évolution en glissement annuel de l'indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) moyen sur douze mois. L'historique de l'ICPH est disponible sur le site de l'Insee ici. Nous n'avons pas pris en compte en revanche le taux de l'assurance emprunteur par manque de données historiques.

Jean-Louis Dell'Oro