Incertitudes sur l'état du marché immobilier

Les prix baissent mais pas assez. Les mises en chantier progressent mais le nombre de permis de construire chute. Bien difficile de se faire une opinion sur l'état du marché immobilier.

Les Français ne savent plus à quel saint se vouer face aux signaux embrouillés du marché immobilier et restent attentistes. 75% des Français n'ont, en effet, aucun projet immobilier, révèle une étude Explorimmo publiée ce mardi 24 septembre.

"La conjoncture économique, des prix encore élevés, un pouvoir d’achat en baisse, l’instabilité fiscale ne leur permettent pas aujourd’hui de se projeter à long terme", déplore Guillaume Teilhard de Chardin, directeur d'Explorimmo. Essayons pourtant de passer en revue les principaux indicateurs.

> Les prix

Pour commencer, les prix de l'immobilier. Alors que tous les professionnels promettaient une baisse significative des prix, elle n'est toujours pas au rendez-vous. Elle n'est que de 1,1% sur an, selon les Notaires. Au deuxième trimestre 2013, les prix perdent seulement 1,2% en Ile-de-France et 1,9% à Paris.

"Les prix ont, pour l'instant, peu baissé et restent surévalués d'environ 15% dans l'ancien par rapport notamment au revenu disponible des ménages", précise au Monde Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole.

> Les taux et les emprunts

En mai 2013, les taux immobiliers ont atteint leur plus bas historique, à 3,25% sur 20 ans. Aujourd'hui, ils ont légèrement remonté pour atteindre 3,5% sur 20 ans. Une hausse qui a désolvabilisé 2% des acquéreurs, selon une étude de MeilleursAgents et Empruntis publiée ce mardi 24 septembre.

Pourtant, les emprunteurs peuvent renégocier leur crédit. Un sondage Ifop pour meilleurtaux démontre qu'un Français sur trois rembourse actuellement un crédit immobilier. 77% ont entendu parler de la renégociation de crédit. En revanche, seuls 44% des emprunteurs ont renégocié ou tenté de renégocier leur crédit immobilier.

Pourtant, les deux tiers des Français qui ont tenté de renégocier ont vu leur initiative couronnée de succès. Les banques jouent le jeu : plus de la moitié des Français a réussi à renégocier directement avec leur banque, quand les autres ont changé de banque ou ont ait appel à un courtier.

> Les loyers et les rendements locatifs

Faut-il absolument accéder à la propriété? Pas sûr. D'un côté, les loyers poursuivent leur décrue. A la fin août, les loyers ont augmenté de 0,1% en rythme annuel. Mais les prix à la consommation ont, eux, progressé de 1% selon l'Insee. En 2012, à la même époque, les loyers de marché augmentaient de 1,2 %, pour des prix à la consommation en hausse de 2,1 %. Depuis 2006 les loyers augmentent moins vite que l’inflation.

En revanche, une étude de CBRE (entreprise de conseil en immobilier) pointe la dégradation des rendements locatifs résidentiels. Ils sont tombés de 5% en 2009 à 4% en 2012 et probablement à 3,8% en 2013.

Mais il faut encore retrancher à ce rendement brut moyen, des frais liés à l'acquisition du bien et des différentes charges supportées par le propriétaire bailleur (impôt foncier, charges de co-propriété non récupérables, frais de gestion, etc.): "un bien ancien présentant un rendement brut de 5% n'offre, en réalité, pas plus de 3,5% de rendement net", constate CBRE.

> L'immobilier neuf

L'immobilier neuf se porte mal. La construction de logements en France n'a enregistré qu'une très faible hausse entre juin et août, selon les chiffres du ministère du Logement publiés ce mardi. Elle a progressé de 2,1% sur un an entre juin et août.

Le nombre de mises en chantier (78.075) décélère légèrement par rapport à fin juillet, où il s'inscrivait encore en hausse de 5,9% par rapport à la période l'an passé. 

De plus, le nombre de permis de construire qui représentent les futures mises en chantier, chute de façon encore plus prononcée (-25,2%) entre juin et août 2013, comparé à la même période un an plus tôt, à 98.795 unités.

Pourtant, 57% des Français voudraient acheter un logement neuf, selon une étude Immobilier Stock Exchange publiée ce mardi. Et un Français sur 3 serait prêt à acheter sur plan.

Diane Lacaze