La bulle immobilière à Londres est sur le point d’éclater

Selon une étude de la Deutsche Bank, les prix immobiliers dans la capitale britannique pourraient bientôt se retourner à la baisse.

Après avoir connu une période faste, le marché immobilier londonien pourrait se retourner à la baisse. Et son heure devrait bientôt arriver, à en croire les analystes de la Deutsche Bank, qui se montrent particulièrement pessimistes.

Dans une note adressée jeudi à ses clients, l'analyste Sahil Mahtani estime que la "folle envolée des prix ne peut plus continuer" et prédit un retournement imminent, sous l'effet combiné "de la hausse des taux d'intérêt -la banque d'Angleterre s'ajustant au marché- et de la politisation croissante des problèmes du logement".

Au cours de ces dernières années, les prix ont bondi de manière spectaculaire. "Une livre sterling investie dans la pierre en 1990 en vaut aujourd’hui cinq", fait remarquer le groupe financier.

La pierre plus forte que la Bourse

En d’autres termes, la valeur de la pierre a été multipliée par 5 (+400%), "soit plus de deux fois la performance du FTSE 100, l’indice boursier britannique, qui n’a lui progressé "que" de 166% en 25 ans.

Autre constat de la Deutsche Bank, les prix immobiliers dans la "City" n’ont reculé que 3 fois sur les 60 dernières années: au début des années 80 (récession économique), en 1992 (crise monétaire de la livre) et en 2009 (krach financier).

"Le marché londonien est cher (…) et il est fréquent de trouver des histoires démentes", faisant référence à ces riches étudiants étrangers qui dépensent une fortune dans l'immobilier, quand d'autres se serrent la ceinture pour se loger.

Une question de perception?

Pour Sahil Mahtani, l'équation est simple: l'offre et la demande de logements n'ont pas évolué au même rythme. Il explique également que la spirale infernale des prix a été alimentée par le fait que les acheteurs sont convaincus que le marché restera haussier.

"Les gens sont prêts à débourser des sommes d'argent monstrueuses dans l'espoir de voir les prix monter plus haut et d'engranger du cash", poursuit l'analyste. Ils parient à la hausse, ce qui fait donc grimper la pierre, résume-t-il.

Le spécialiste évoque également l’impact que peut avoir la perception des acteurs sur l’évolution des prix, sous-estimé par les économistes. Il prend l’exemple du krach immobilier à Hong Kong en 1997, lorsque les prix avaient chuté de 40% en un peu plus d’un an, conséquence selon lui du changement de direction de l’opinion du public.

Grand chambardement

Toutefois, d’après l’étude, la Banque d’Angleterre (Bank of England – BoE) "commence à voir le marché immobilier comme un service public et non plus comme un actif financier".

Ainsi, "il est de plus en plus probable que la BoE mette en place une série de mesures destinées à freiner certaines pratiques entourant notamment les prêts", écrit Mahtani.

Selon le broker, cela aura sûrement un "énorme impact sur Londres compte tenu du poids de la ville dans la dette que supporte le marché immobilier anglais".

Deutsche Bank estime que tout ce qui est en train de se jouer est plutôt "une bonne nouvelle" pour les futurs acquéreurs, et "une autre paire de manches" pour ceux qui sont depuis peu propriétaires. En tout cas, conclut la note, il faut se préparer à un grand chambardement outre-Manche.

Julien Mouret