La maison, un investissement locatif à part entière

"Acheter une villa dans le cadre d'un investissement locatif présente plusieurs avantages: les locataires y sont plus stables, les loyers perçus plus réguliers et la maison, au final, offre de belles garanties de valorisation."

80% la plébiscitent: la maison est l’endroit où veulent habiter les Français. Les locataires n'échappent pas à la règle et la demande locative pour ce type de bien immobilier est très forte. Chaque année, 100.000 familles environ sont à la recherche d’une maison à louer. Mais l’offre n’est pas suffisamment élevée: il faudrait construire 15.000 villas chaque année pendant dix ans pour satisfaire la demande. Alors, pourquoi ne pas opter pour cette solution de stabilité dans le cadre d’un investissement locatif?

Quel est le juste prix d’une maison?

En France, en moyenne, il faut mobiliser entre 300.000 et 400.000 € pour acheter une maison en première couronne des grandes agglomérations, pour une surface de 100 m². Certaines communes bordant Paris ou en région Paca sont très recherchées et les prix des maisons y flambent. Un tel achat, si vous pouvez le réaliser, vous permettra de dégager des loyers plus conséquents.

Loyer et rentabilité espérés d’une maison

Dans les grandes métropoles, les loyers moyens pour les maisons d'une centaine de mètres carrés oscillent entre 1.000 à 1.500 € par mois selon la localisation du bien. Dans les villes moyennes, le loyer se stabilise généralement autour de 800 € mensuels. Il est connu que la maison individuelle affiche une rentabilité locative brute moins élevée de un à deux points par rapport aux studios et autres deux pièces. 

Maison neuve, une valorisation assurée

L’achat d’une maison réduit considérablement les risques de décote. Sur le long terme, en effet, les prix connaissent rarement des chutes brutales. Même les crises immobilières les plus significatives ne provoquent jamais des décotes définitives. La plupart des études convergent: en douze ans, la valeur des maisons augmente en moyenne de plus de 70%.

Cette valorisation repose cependant sur certains critères incontournables: proximité des commerces, des services, des transports et surtout des écoles. La règle de base de l'investissement immobilier consiste à sélectionner un bon emplacement.

Louer vide ou meublé?

Le régime fiscal de la location vide est adapté à l’investissement dans une maison. La plupart du temps, ces maisons sont louées par des familles qui ont décidé d’y rester longtemps. Elles s’y installent donc avec leurs propres meubles. La location meublée d’une maison est plus rare et répond à un profil différent, celui de familles s’installant pour une durée déterminée, dans le cadre d’une mutation professionnelle par exemple. Pour une maison meublée, le loyer en location meublée est plus élevé d'environ 10 à 30%.

Attention: un meublé doit réellement correspondre aux critères en vigueur, les locataires ne doivent s’y installer qu’avec leurs effets personnels. Pour équiper entièrement une maison, avec notamment l'électroménager, la literie, les armoires, voire la vaisselle, il faut donc investir un budget plus important.

Évaluations

Une maison de 135 m² en première couronne parisienne, évaluée à 450.000 euros, peut prétendre à un loyer mensuel de 1.800 euros. La rentabilité locative brute est alors de 4,80 %. Une maison de 100 m² dans une grosse ville de province bien cotée, type Toulouse, estimée à 295.000 euros, peut espérer un loyer mensuel de 1.150 euros. La rentabilité locative brute est alors de 4,67%.