Prêts immobiliers: l’art de mettre les banques en concurrence

Le 27/04/2016 à 19:25

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"Fini le temps où les emprunteurs faisaient une confiance aveugle à leur seule banque. Grâce à internet, ils ont appris à distinguer les avantages et les inconvénients des crédits et à faire jouer la concurrence comme sur n’importe quel autre produit."

Vous l’ignorez peut-être encore: toutes les banques ne s’alignent pas sur les mêmes taux et n’offrent pas les mêmes conditions (assurances, garanties). Il est donc intelligent de sonder plusieurs d’entre elles avant d’arrêter votre décision. Le passage par votre banque s’impose. Si votre relation client est sérieuse, elle vous connaît bien et devrait anticiper les attentes. Mais votre fidélité pourrait être écornée par le fait qu’ailleurs, le ciel paraît plus bleu.

Un crédit immobilier, plusieurs approches

Le crédit immobilier n’est pas accordé uniformément par tous les établissements bancaires. Les banques généralistes peuvent accorder de bonnes conditions en les adaptant à leur politique commerciale du moment. Pour obtenir un crédit, vous devez ouvrir un compte. Les banques spécialisées basent justement leur spécificité sur les prêts immobiliers. Elles étudient en amont les dossiers pour proposer des financements adaptés à la particularité de chaque cas. Le recours à un courtier peut s’avérer pertinent, avec pour mission d’établir le comparatif le plus juste à l’échelle de la concurrence.

Le vrai curseur, c’est le taux effectif global (Teg)

Pour comparer les taux de crédit immobilier, le taux brut n’est pas le bon marqueur. Il faut se référer au taux effectif global annuel (Teg), intégrant le taux d'intérêt et les frais annexes. En matière de crédit, en effet, plusieurs types de dépenses annexes sont pris en compte: les assurances, les frais de dossier et les pénalités de remboursement anticipé.

Les offres de prêts passés au scanner

Une fois les négociations bouclées, ne vous précipitez pas : les offres de prêt arrivent par recommandé avec accusé de réception. A vous de prendre le temps de peser et sous-peser l’intérêt des diverses propositions. Plusieurs points sont à prendre en compte : l'identité des parties et celle des cautions, la nature du prêt, son objet et ses modalités, le montant du prêt, son coût total, son taux effectif global (Teg), sans oublier les modalités d'indexation ; les assurances (décès-invalidité et perte d'emploi) ; les garanties obligatoires contractées en cas de défaillance de l'emprunteur (hypothèque, caution) ; les conditions d’un éventuel transfert du prêt ; la durée de validité de l'offre de prêt et les modalités de son acceptation ; un tableau d'amortissement indiquant le montant du capital amorti, celui des intérêts à payer ainsi que le montant du capital restant dû ; les frais imputés en cas d’annulation du prêt. Pendant 30 jours, la banque est dans l’obligation de maintenir l’offre faite au potentiel emprunteur. Si ce délai expire, la banque doit vous informer d’un nouveau cadre de contractualisation, respectant le formalisme décrit plus haut.

Dix jours pour réfléchir

La loi sur la protection des emprunteurs vous "oblige" à ne pas accepter l’offre avant un délai de dix jours à compter de la réception du dossier. Attention: le jour de la réception de l'offre ne compte pas. Concrètement, une offre reçue le 10 mars ne peut pas donner lieu à réponse avant le 21 mars à minuit. C’est à partir de ce délai que vous pouvez faire connaître votre décision. À partir de là, on peut considérer que le contrat de prêt peut entrer en vigueur.

Vous posez un maximum de questions

L’obtention d’un crédit mérite de mobiliser un peu de son temps pour faire un maximum d’économies. N’hésitez pas à accabler votre banquier de questions et à vous faire réexpliquer des tas de points que vous n’auriez pas compris. Veillez à bien vérifier le coût des prestations proposées. Un crédit cher est naturellement sophistiqué. Côté assurances, le coût et l’étendue des garanties réclament la plus grande attention. Seul le taux effectif global annuel (taux d'intérêt et frais de dossier) indique le réel montant du taux, à vous de comparer ce qui doit l’être.