Vin, forêts, terres agricoles… comment investir dans l'or vert?

Ce n'est pas parce qu'un placement se révèle tangible et/ou responsable qu'il n'est pas pour autant susceptible de ternir la rentabilité de votre portefeuille d'actifs.

Records de chaleur, phénomènes climatiques extrêmes… La fin d'année 2019 et le début 2020 ont révélé le tournant que vit la planète en matière de réchauffement climatique. Une prise de conscience écologique qui n'a naturellement pas échappé aux Français. Lesquels seront, cette année encore, des centaines de milliers à évoluer dans les allées du 57e Salon de l'Agriculture à Paris pour son édition 2020.

De fait, si ce rendez-vous annuel suscite toujours autant d'intérêt, c'est bien parce qu'au-delà de la nécessité de soutenir la filière, les consommateurs sont également aujourd'hui plus enclins à repenser leurs achats en vue de faire des choix plus "responsables".

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Double tranchant

Il en est de même en matière d'épargne… Vin, forêts, cheptels, terres rares ou agricoles... Il est possible d'investir dans chacune de ces filières. D'autant que sur le papier, le caractère tangible desdits placements revêt l'intérêt non négligeable d'être décorrelé des marchés financiers et donc plus rassurants. Sur le papier du moins…

L'Autorité des Marchés Financiers (AMF) s'emploie à rappeler aux épargnants la nécessité de demeurer extrêmement prudents dès lors qu'il s'agit d'investir dans des placements considérés comme "atypiques".

D'une part, parce que toutes les sociétés de gestion d'actifs qui proposent ce type d'investissement ne se valent pas et que parfois, insiste l'AMF, "il s'agit d'escroqueries pures et simples". D'autre part, parce que ces sociétés mettent bien souvent en avant des rendements à deux chiffres qui ne reposent sur aucune classe d'actifs (actions, obligations, etc.). Cela étant, en respectant un certain nombre de règles et de bonnes pratiques, il est possible de dynamiser votre portefeuille en intégrant un pourcentage limité de placements atypiques. Car, comme souvent en matière d'arbitrage financier, il convient de prendre les actifs (et les sociétés qui les distribuent) au cas par cas.

Bon vin, mauvais cru

Les grands crus français disposent certes d'un rayonnement international, mais le fait d'investir dans le vin n'en reste pas moins complexe. S'il s'avère nécessaire de se faire accompagner par un professionnel pour effectuer ce type de placement, il importe au préalable de discerner les différentes façons d'investir dans ce secteur.

De la même manière qu'il est possible d'acheter des parts d'immeubles de bureaux (SCPI), il est également tout à fait envisageable de placer votre argent sur des fonds communs de placements (FCP) et de devenir ainsi propriétaire d'une fraction de l'actif. Les analystes préconisent le plus souvent de miser sur des valeurs sûres à l'instar de grands crus bordelais. Mais il conviendra aussi et surtout de choisir avec soin les sociétés qui les distribuent.

L'autre option pour investir dans le vin consiste à se constituer une cave à vocation patrimoniale. Pour le coup, il s'agit d'acheter des bouteilles et il sera nécessaire d'investir dès le départ plusieurs milliers d'euros pour vous constituer une cave composée de grands crus. C'est en effet en considérant la qualité, la valeur et la notoriété des vins que le rendement peut, selon les années, se révéler intéressant. Là encore, l'expertise d'un gestionnaire se révèle nécessaire.

Et dans tous les cas, il importe de ne pas se fier aux rendements promis – qui plus est alléchants– par les gestionnaires. Si tel est le cas, passez votre chemin. L'adage selon lequel "les performances passées ne présagent pas des performances du futur" prend ici tout son sens. Sans compter que le marché du vin est marché destiné aux fins connaisseurs.

Pour la revente, il est recommandé de privilégier les enchères. Et si vous avez réalisé une plus-value, sachez que vous serez taxé (au choix) soit à hauteur de 6,5% (prix de cession et CDRS) si le prix de cession dépasse 5000 euros, soit au titre de l'impôt sur le revenu au taux de 19% auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux.

La forêt, une valeur refuge?

Acheter une parcelle de bois ou de forêt en passant par le biais d'un groupement foncier forestier (GFF) ou en achetant en direct une parcelle de forêt (via un notaire ou une société d’aménagement foncier et d’établissement rural - SAFER) peut se révéler intéressant dans une optique de diversification de portefeuille. Il s'agit d'un placement à réaliser sur du très long terme (plusieurs décennies) et qui a l'avantage d'être très faiblement impacté par les crises économiques ou la faiblesse des taux d'intérêt.

En passant par le biais de GFF, vous êtes -en tant qu'investisseur- libéré de toute gestion. L’autre intérêt de ce type de placement tient à sa fiscalité. En souscrivant des parts via des GFF, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt sur le revenu de 18% du prix d'acquisition dans la limite annuelle de 5700 euros d'investissement pour une personne seule et de 11.400 euros pour un couple (à condition toutefois de conserver vos parts au moins huit ans).

En outre, le placement forestier permet aux investisseurs qui s'acquittent de l'IFI d'obtenir une exonération fiscale sur leur impôt sur la fortune immobilière. L'abattement prévu s'élève à 75% de la valeur de la forêt pendant toute la durée de détention. A condition, cependant, pour le particulier, de s'engager à conserver la propriété des parts pendant deux ans s'il passe par le biais d'un GFF.

Comme pour l'immobilier, la rentabilité de ce type d'investissement varie en fonction de l'emplacement et de la qualité du terrain. Sur le papier, la forêt apparaît sous bien des aspects telle une valeur refuge. Reste qu’il convient d'investir sur le long terme, préconise l'AMF, et d'éviter de jeter son dévolu sur des forêts situées à l'étranger. La question des contrats de gestion et d'exploitation soumis à des droits étrangers demeurant en suspens. Idem pour ce qui concerne l'avenir des sociétés de gestion étrangères qui les distribuent.

Les cheptels laitiers, un placement peau de vache

Est-il judicieux d’investir dans un cheptel de vaches laitières? Le problème, c’est que dans le monde aucunement feutré de l’épargne, le fait d’investir dans le potentiel de production de vaches laitières, relève bien davantage de la poudre aux yeux que du super-produit d’investissement.

Sur le papier, il s’agit d’acheter –moyennant environ 1.500 euros par tête – une vache qui, par le biais d’une société de gestion, sera ensuite louée à un éleveur afin de soutenir la filière. Outre des rendements promis un peu trop élevés pour être honnêtes, ces derniers, détaille l’AMF, peuvent être redistribués en nature avec l’agrandissement du cheptel et l’acquisition de nouvelles vaches, ou au travers d’une plus-value générée suite à la revente des animaux.

Mais c’était sans compter sur la surveillance et vigilance de l’AMF qui enregistre une hausse significative des signalements sur ce secteur depuis qu’ils ont vu le jour. Le hic, explique l’instance régulatrice, c’est que les plateformes vantant les mérites de ce type d’investissement mettent en avant un discours visant à soutenir le milieu agricole dans un secteur qui, selon elles, ne connaîtrait pas la crise (c’est pourtant tout l’inverse). Avec, en prime, un taux de rendement pouvant atteindre 12% par an. En réalité, les investisseurs ayant déposé une plainte affichent une perte moyenne de 14.000 euros, assure l’AMF qui rappelle, d’ailleurs, que jusqu’à présent aucune société de gestion de cheptels laitiers n’est parvenue à obtenir son agrément.

Terres "promises" agricoles

Certes, les terres agricoles tricolores intéressent de plus en plus les fonds d’investissement étrangers. Il n’empêche que depuis quelques temps, elles sont également ouvertes aux épargnants particuliers soucieux de diversifier leur portefeuille d’investissement. Contrairement aux cheptels ou au placement vin qui parfois promettent des taux de rendements faramineux, l’investissement dans des terres agricoles promet un taux de rendement bien plus modeste qui oscille entre 1 et 3% par an. Mais il est vrai que ce placement, au-delà de verdir votre patrimoine, comporte quelques atouts. A commencer par le fait que les prix des terres en question et autres prés libres (c’est-à-dire non loués) a augmenté de 18% entre 2010 et 2017 pour se fixer à 5.900 euros l’hectare (4.690 euros pour les terres louées).

Comme pour l’immobilier, l’amplitude de prix varie selon la localisation des terres et les régions où elles se situent. De manière générale, les régions dites de grande culture à l’instar des Hauts de France ou de l’Ile-de-France sont parmi les plus chères. Comptez entre 6.500 et 9.500 l’hectare.

Pour investir en tant que particulier, le plus simple consiste à rejoindre un GFA. Comprenez : un groupement foncier agricole qui, comme pour les forêts ou les SCPI, divise des parts qu’elle répartit entre ses membres et dont le prix varie entre des dizaines d’euros à plusieurs milliers d’euros. Sachez que les montants des loyers versés aux investisseurs peuvent varier annuellement. S’ils sont encadrés pour les baux ruraux, ils sont –pour les terres nues et les bâtiments d’exploitation– fixés par arrêté préfectoral chaque année.

L’ultime intérêt de ce placement réside dans ses spécificités fiscales. Les redevables de l’IFI par exemple bénéficient –comme pour le placement forestier– d’un abattement de 75% de la valeur de l’investissement jusqu’à 101.897 euros d’investissement et de 50% au-delà de ce montant. A condition toutefois de conserver le bail au moins 18 ans. Enfin, ce placement donne lieu à un allègement des droits de donation. Un abattement de 75% de la valeur des terres est accordé dans la limite de 300.000 euros d’investissement et de 50% au-delà de cette somme, si le propriétaire s’engage à détenir ses parts au moins cinq ans.

Au final, tous les placements qui permettent de verdir votre portefeuille –qu’ils soient tangibles et/ou considérés comme atypiques– ne se valent pas. Quand certains, à l’instar des cheptels laitiers, relèvent le plus souvent de la plus pure arnaque, d’autres, comme les terres agricoles ou les forêts, font presque figure de placements de bon père de famille. Et comme souvent en matière de placements tangibles, ce qu’il faut retenir pour ne pas faire de mauvaises récoltes, c’est avant tout... l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement.

Ces informations sont transmises à titre indicatif. Pour éviter toutes pertes financières significatives, il convient de se référer aux diverses listes noires régulièrement mises à jour par l'AMF et d'opter, en fonction de votre appétence au risque, du patrimoine dont vous disposez, de votre projet et de votre horizon de placement, pour une stratégie d'investissement fondée sur la diversification. 

Julie Cohen-Heurton