Voici les villes et les quartiers préférés des ultra-riches

Dans le monde, 212.615 personnes disposent d'une fortune nette disponible supérieure à 30 millions de dollars. S'ils préfèrent investir dans l'immobilier londonien ou new yorkais, ils ne dédaignent plus le marché parisien et s'intéressent de plus en plus à Lisbonne et Berlin.

Dans le jargon, on les appelle les UHNWI pour Ultra High Net Worth Individuals. Pour faire partie du club très restreint des individus ultra-riches il faut disposer d'une fortune nette disponible supérieure à 30 millions de dollars (la résidence principale n'en fait pas partie, mais les résidences secondaires sont comprises).

Et ces 212.615 personnes font évidemment le bonheur des agents immobiliers puisque leur fortune cumulée atteint 30.000 milliards de dollars dont 8,9% dans l'immobilier haut de gamme. 10% de ces personnes détiennent plus de cinq résidences. Barnes, agence immobilière haut de gamme, a réalisé une étude sur les villes les plus recherchées par ces multi-millionaires. "Le choix résulte d'un mix de critères émotionnels, financiers, pratiques".

Londres, première dans le coeur des ultra-riches

Sans surprise, Londres reste la ville la plus demandée. Les deux-tiers de ces grandes fortunes étant des self-made men, ils achètent en priorité une résidence dans une ville où les entreprises sont nombreuses et prospères, où les infrastructures facilitent leurs déplacements et où la fiscalité est attractive…

Mais au sein même de la gigantesque capitale britannique, ils se montrent sélectifs sur les quartiers. Belgravia, Knightsbridge ou encore Mayfair sont leurs préférés. Pour eux, pas de salut hors des quartiers huppés de Londres. "D'ailleurs, 60% des acquisitions dans le centre sont faites par une clientèle internationale", précise Thibault de Saint-Vincent, président de Barnes. Avec une prédominance chinoise ou moyen-orientale.

Si les prix (en euros) ont baissé de 15% à 20% depuis un an, du fait de la dépréciation de la livre entraînée par le Brexit, les appartements et les maisons les mieux placés valent toujours entre 50.000 et 60.000 euros le mètre carré.

Une année plutôt calme à New York

New York comprend aujourd'hui la plus grosse concentration de HNWI (High Net Worth Individuals dont la fortune est comprise entre 1 et 30 millions de dollars). Mais la grosse pomme attire également les ultra-riches. Ces derniers ont toujours un faible pour Tribeca et l'Upper East Side, mais Brooklyn, Long Island ou même Harlem ont désormais leurs fans y compris parmi les très grandes fortunes.

2016, année d'élection, a été plutôt calme pour le marché. "Le simple fait que l'élection soit finie, le marché est revenu à la vie", s'enthousiasme Frederick Warburg Peters, dirigeant de Warburg Realty, une agence immobilière haut de gamme à New York et partenaire de Barnes. "Mais les prix sont tout de même encore négociés à la baisse, de plus ou moins 10%", précise-t-il. Dans la plus grande ville des États-Unis, près d'un millier de biens d'une valeur égale ou supérieure à 5 millions d'euros s'échangent chaque année. Dix fois plus qu'à Paris.

Sur ce marché également, les acquéreurs étrangers sont majoritairement chinois. "La clientèle russe, encore très présente il y a 4 ans, a aujourd'hui disparu", explique Frederick Warburg.

Tokyo et Sydney attirent une clientèle locale

Tokyo arrive 3ème sur le podium de ce classement Barnes. Dans la capitale japonaise, la clientèle HNWI est à 92% nippone. Le reste est asiatique. Le marché est donc encore très peu ouvert aux étrangers.

Sydney atteint la quatrième place. "C'est une surprise", précise Thibault de Saint-Vincent. "Le marché est très actif avec des hausses de prix annuelles à deux chiffres, une demande soutenue et une offre insuffisante". La clientèle est encore majoritairement locale mais la demande chinoise devient de plus en plus forte.

Paris, championne des ventes éclairs

Paris arrive juste derrière. Le flottement observé début 2016 du fait des attentats n'est plus d'actualité. La capitale française voit son attractivité croître à grande vitesse. Elle était à la 7ème place en 2015 et au 10ème rang un an plus tôt. En 2016, le volume des ventes de prestige ont progressé de 11% par rapport à 2015. Si les Russes, ici aussi, ont déserté le marché, "la clientèle internationale est toujours en provenance de tous les continents", précise Richard Tzipine, directeur général de Barnes. Dans ce segment haut de gamme, trois acheteurs sur quatre sont étrangers.

"Les 8ème, 16ème et 17ème ont un peu perdu de leur attrait au profit des arrondissements du centre et de l'est parisien", souligne Richard Tzipine. Où les ultra-riches apprécient les grands volumes et le patrimoine architectural. Mais également au profit "de la région parisienne comme les Hauts de Seine ou les Yvelines". Les riches et ultra-riches apprécient les résidences qui proposent les mêmes services qu'un hôtel (spa, salle de gym, conciergerie …). Seules les nouvelles constructions peuvent permettre ces services, d'où un attrait pour la région parisienne.

Le marché parisien est aussi marqué par un phénomène à part: la vente éclair. Barnes remarque que sur les 6 dernières semaines, neuf ventes se sont conclues en moins de 48 heures. "Cela signifie qu'acheteurs et vendeurs perçoivent bien le marché en ce moment", explique Richard Tzipine.

"Les risques créent des opportunités"

Pour 2017, année d'élection oblige, le marché français (Paris mais également Cannes, Saint-Tropez, Megève, Deauville, …) devrait connaitre un certain attentisme. "Les investisseurs attendent de connaitre la fiscalité immobilière à venir", note Richard Tzipine.

Pour les autres marchés, Barnes s'attend à une bonne année. Des évènements sont à venir comme l'arrivée de Trump au pouvoir aux États-Unis ou l'avancée du processus de Brexit en Grande-Bretagne. Mais comme le dit Frederick Warburg: "Les risques créent des opportunités". Les investisseurs pourraient donc en profiter pour arriver sur ces marchés où les prix pourraient baisser.

318.000 ultra-riches en 2020

Dans les années à venir, l'agence immobilière haut de gamme est également optimiste. En 2020, les ultra-riches devraient dépasser la barre des 318.000 individus et de nouveaux marchés pourraient émerger. Barnes pense notamment à Cuba avec l'ouverture de l'île aux investisseurs étrangers, Lisbonne avec sa fiscalité attractive pour les étrangers ou encore Berlin où les prix au mètre carré sont deux fois moins élevés qu'à Paris.

Des nouveaux lieux d'autant plus importants que des contraintes fiscales dans certains marchés matures pèsent sur les investissements étrangers. L'afflux des investisseurs étrangers a incité les promoteurs à construire des biens haut de gamme, faisant ainsi baisser l'offre locale. Certains gouvernements ont voulu limiter cet effet. Barnes liste notamment l'augmentation de la stamp duty (taxe d'acquisition) à Londres depuis avril 2016, de nouvelles restrictions pour les achats des étrangers en Suisse, ou encore la mise en place d'une taxe de 15% sur les acquisitions de biens immobiliers par des étrangers à Vancouver.

https://twitter.com/DianeLacaze Diane Lacaze Journaliste BFM Éco